רישוי & עסקים

מה קורה כאשר משנים תב"ע במקרקעין שבה נמצא עסק שעובד ברישיון, כך שהשימוש בקרקע לצרכי העסק אינו תואם עוד את דיני התכנון והבניה? 

בפסק דין שוויקי (במסגרת בקשה להחזרת מטלטלין שנתפסו בקרקע) נדון מקרה בו עסק של אחסון וטיפול במכולות התנהל במקרקעין אשר ייעודם היה שימוש לתעשיה.
לימים שונתה התב"ע באיזור. אמנם הייעוד על פי התב"ע של האזור כולו נותר לשימוש תעשייתי, אך ייעוד השטח עליו נמצא העסק שונה לככר ודרך. בכך הפך השימוש במקרקעין למנוגד לתב"ע.
העסק פעל ברישיון, אשר הוסף לו תנאי לפיו לא יוצבו בעסק מבנים ולא ייעשו בו עבודות הטעונות היתר בניה.
שטח העסק על פי הרישיון היה כ 400 מ"ר. בפועל העסק נוהל על שטח של כמעט פי 6 משטח זה.
הרשות המקומית לא ביטלה את רישיון העסק עם שינוי התב"ע.
למרות מספר דרישות, בעל העסק לא פינה את המקרקעין, והיחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה ("המדינה") תפסה  מטלטלין המצויים בשטח העסק על מנת לגרום להפסקת השימוש בו.
רק לאחר תפיסת המטלטלין, ולבקשת המדינה, הרשות המקומית זימנה את בעל העסק לשימוע לפני ביטול רישיון עסק.

בדיון בבקשה להחזרת התפוסים בית המשפט ציין כי לא מדובר בשימוש חורג רגיל, שכן בעסקים הסמוכים יותר נמשך אותו סוג של פעילות- תעשייה. אופי האזור והשטח לא שונה- אלא שאתרע מזלם של בעלי העסק ועל השטח שלהם מתוכננת דרך.
עוד צוין בפסק הדין כי דרישת המידתיות מחייבת לבצע את התפיסה לצרכי פינוי, רק כחלק מלוח זמנים צפוי לביצוע הדרך, ולוח זמנים כזה אין. אפילו לא משוער.
מנגד- בעלי העסק התעלמו מזימונים לחקירה ומאזהרות, בית המשפט התרשם כי אין בדעת המבקשים לקבל פרק זמן שיידרש להם לשם פינוי המקרקעין ולהפך- בית המשפט התרשם כי יש בדעתם להמשיך ולהפעיל את העסק ולעכב את ביצוע ויישום התב"ע ככל יכולתם.
בית המשפט בחן, בין היתר, את תוקפו של הרישיון וקבע כי בעלי העסק לא יכולים להסתמך עליו, שכן על פי התב"ע החדש ייעוד המקרקעין הוא דרך, שטח העסק הינו כמעט פי 6 מהשטח על פי רישיון העסק והוצב בשטח מבנה (מכולת משרד).
נקבע כי לא ניתן להסתמך על רישיון עסק שתנאיו הופרו.

בית המשפט הורה להשיב את התפוסים כנגד הפקדת ערובות כספיות.

בשולי פסק הדין-

נסיבותיו של המקרה הנדון בפסק הדין אינן עולות במדויק מפסק הדין, אך נראה כי חוסר שיתוף הפעולה של בעלי העסק (ככל הנראה באופן מופגן), הצבת מבנה בשטח העסק וניהול העסק על שטח העולה עד כדי כמעט פי 6 מהשטח על פי רישיון העסק, היוו גורמים מכריעים בקבלת החלטת בית המשפט, שכן, מנגד עמדה העובדה העיקרית כי אין בכוונת הרשויות ליישם את התב"ע החדשה בטווח הנראה לעין.

כבר ראינו כי במקרים אחרים, כאשר עסק נמצא במקרקעין אשר ייעודם שונה לדרך, בית המשפט אף אישר מתן רישיון עסק לתקופה מוגבלת, לעסק שנוהל באותם מקרקעין תקופה ארוכה.
כך למשל בפסק דין פרידמן נדון מקרה של חנות שהייתה במקרקעין, אשר על פי תב"ע חדשה נועדו לדרך.
באותו מקרה הרשות הודיעה לבית המשפט כי יישום התוכנית החדשה לא ייעשה בעתיד הקרוב ולכן הציעה כי יינתן לעסק רישיון עסק לשנתיים בלבד, וככל שלא תתקדם התוכנית להרחבת הדרך, יישקל מתן רישיון לשנתיים נוספות. בית המשפט קבע שאין מקום להתערב בשיקולי הרשות וכי עמדת הרשות למתן רישיון עסק לתקופה מוגבלת, מבלי שיהיה בכך כדי לגרוע מהזכות לקדם ולבצע את התוכנית הינה החלטה סבירה.

השוואה בין המקרים אמנם מתבקשת אך יש לשים לב כי פסק דין אחד דן בסוגיה מנקודת המבט של דיני רישוי עסקים ואילו האחר מנקודת המבט של דיני התכנון והבניה.-  למרות זאת נראה כי כאשר בעל העסק יפעל כחוק בניהול עסקו, וישתף פעולה עם הרשויות בראיית העתיד בו תב"ע חדשה תיושם, ניתן לאפשר לו להמשיך לנהל את עסקו עד ליישום התב"ע החדשה. במקרה הנדון במאמר זה, כאמור, בעל העסק גם חרג באופן מהותי מהשטח ברישיון העסק וגם, ככל הנראה, לא היה מוכן לשתף פעולה באשר לפינוי השטח כאשר התב"ע תיושם  ונראה היה כי יעשה ככל יכולתו שלא לאפשר יישום אותה תב"ע.

פסיקה-
עת"מ (מרכז) 22926-06-20 פרידמן נ. עיריית הוד השרון (פורסם בנבו, 1.11.2020)
ה"ת 55955-07-24 שוויקי ואח' נ. היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה (פורסם בנבו, 11.8.2024)