שינוי תב"ע במקרקעין עליה מנוהל עסק ברישיון

מה קורה כאשר משנים תב"ע במקרקעין שבה נמצא עסק שעובד ברישיון, כך שהשימוש בקרקע לצרכי העסק אינו תואם עוד את דיני התכנון והבניה? 

בפסק דין שוויקי (במסגרת בקשה להחזרת מטלטלין שנתפסו בקרקע) נדון מקרה בו עסק של אחסון וטיפול במכולות התנהל במקרקעין אשר ייעודם היה שימוש לתעשיה.
לימים שונתה התב"ע באיזור. אמנם הייעוד על פי התב"ע של האזור כולו נותר לשימוש תעשייתי, אך ייעוד השטח עליו נמצא העסק שונה לככר ודרך. בכך הפך השימוש במקרקעין למנוגד לתב"ע.
העסק פעל ברישיון, אשר הוסף לו תנאי לפיו לא יוצבו בעסק מבנים ולא ייעשו בו עבודות הטעונות היתר בניה.
שטח העסק על פי הרישיון היה כ 400 מ"ר. בפועל העסק נוהל על שטח של כמעט פי 6 משטח זה.
הרשות המקומית לא ביטלה את רישיון העסק עם שינוי התב"ע.
למרות מספר דרישות, בעל העסק לא פינה את המקרקעין, והיחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה ("המדינה") תפסה  מטלטלין המצויים בשטח העסק על מנת לגרום להפסקת השימוש בו.
רק לאחר תפיסת המטלטלין, ולבקשת המדינה, הרשות המקומית זימנה את בעל העסק לשימוע לפני ביטול רישיון עסק.

בדיון בבקשה להחזרת התפוסים בית המשפט ציין כי לא מדובר בשימוש חורג רגיל, שכן בעסקים הסמוכים יותר נמשך אותו סוג של פעילות- תעשייה. אופי האזור והשטח לא שונה- אלא שאתרע מזלם של בעלי העסק ועל השטח שלהם מתוכננת דרך.
עוד צוין בפסק הדין כי דרישת המידתיות מחייבת לבצע את התפיסה לצרכי פינוי, רק כחלק מלוח זמנים צפוי לביצוע הדרך, ולוח זמנים כזה אין. אפילו לא משוער.
מנגד- בעלי העסק התעלמו מזימונים לחקירה ומאזהרות, בית המשפט התרשם כי אין בדעת המבקשים לקבל פרק זמן שיידרש להם לשם פינוי המקרקעין ולהפך- בית המשפט התרשם כי יש בדעתם להמשיך ולהפעיל את העסק ולעכב את ביצוע ויישום התב"ע ככל יכולתם.
בית המשפט בחן, בין היתר, את תוקפו של הרישיון וקבע כי בעלי העסק לא יכולים להסתמך עליו, שכן על פי התב"ע החדש ייעוד המקרקעין הוא דרך, שטח העסק הינו כמעט פי 6 מהשטח על פי רישיון העסק והוצב בשטח מבנה (מכולת משרד).
נקבע כי לא ניתן להסתמך על רישיון עסק שתנאיו הופרו.

בית המשפט הורה להשיב את התפוסים כנגד הפקדת ערובות כספיות.

בשולי פסק הדין-

נסיבותיו של המקרה הנדון בפסק הדין אינן עולות במדויק מפסק הדין, אך נראה כי חוסר שיתוף הפעולה של בעלי העסק (ככל הנראה באופן מופגן), הצבת מבנה בשטח העסק וניהול העסק על שטח העולה עד כדי כמעט פי 6 מהשטח על פי רישיון העסק, היוו גורמים מכריעים בקבלת החלטת בית המשפט, שכן, מנגד עמדה העובדה העיקרית כי אין בכוונת הרשויות ליישם את התב"ע החדשה בטווח הנראה לעין.

כבר ראינו כי במקרים אחרים, כאשר עסק נמצא במקרקעין אשר ייעודם שונה לדרך, בית המשפט אף אישר מתן רישיון עסק לתקופה מוגבלת, לעסק שנוהל באותם מקרקעין תקופה ארוכה.
כך למשל בפסק דין פרידמן נדון מקרה של חנות שהייתה במקרקעין, אשר על פי תב"ע חדשה נועדו לדרך.
באותו מקרה
הרשות הודיעה לבית המשפט כי יישום התוכנית החדשה לא ייעשה בעתיד הקרוב ולכן הציעה כי יינתן לעסק רישיון עסק לשנתיים בלבד, וככל שלא תתקדם התוכנית להרחבת הדרך, יישקל מתן רישיון לשנתיים נוספות. בית המשפט קבע שאין מקום להתערב בשיקולי הרשות וכי עמדת הרשות למתן רישיון עסק לתקופה מוגבלת, מבלי שיהיה בכך כדי לגרוע מהזכות לקדם ולבצע את התוכנית הינה החלטה סבירה.

השוואה בין המקרים אמנם מתבקשת אך יש לשים לב כי פסק דין אחד דן בסוגיה מנקודת המבט של דיני רישוי עסקים ואילו האחר מנקודת המבט של דיני התכנון והבניה.-  למרות זאת נראה כי כאשר בעל העסק יפעל כחוק בניהול עסקו, וישתף פעולה עם הרשויות בראיית העתיד בו תב"ע חדשה תיושם, ניתן לאפשר לו להמשיך לנהל את עסקו עד ליישום התב"ע החדשה. במקרה הנדון במאמר זה, כאמור, בעל העסק גם חרג באופן מהותי מהשטח ברישיון העסק וגם, ככל הנראה, לא היה מוכן לשתף פעולה באשר לפינוי השטח כאשר התב"ע תיושם  ונראה היה כי יעשה ככל יכולתו שלא לאפשר יישום אותה תב"ע.

פסיקה-
עת"מ (מרכז) 22926-06-20 פרידמן נ. עיריית הוד השרון (פורסם בנבו, 1.11.2020)
ה"ת 55955-07-24 שוויקי ואח' נ. היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה (פורסם בנבו, 11.8.2024)

על הפגיעה בעסקים בשל התרחבות אזורי מגורים

עם התרחבות אזורי המגורים אנו עדים להתקרבות  של אזורי המגורים לאזורי תעשיה או אזורים חקלאיים.

בישובים עירוניים אנו עדים לתופעה של בניית אזורי מגורים חדשים המצויים בקרבה לאזורי תעשיה שפועלים במקום, לעיתים,  עשרות שנים ובאזורים חקלאיים בוטלת התופעה של אנשים המבקשים חיים  פסטורלים "בטבע" ולכן רוכשים בתים ביישובים חקלאיים, או בהרחבות ואז מגלים כי חקלאות וטבע מהווים עסקת חבילה ביחד עם ריחות דישון, לולים, רפתות, זבובים ועוד.

בשלב הזה אנשים שהשקיעו ושעבדו שנות עבודה רבות ברכישת בית חלומות יעשו הכל על מנת להרחיק מהם את הרעשים והריחות של המפעלים או הפעילות החקלאית המצויה קרוב מידי לביתם.

לעומתם, בעלי מפעלים שהשקיעו עשרות שנות עבודה ולעיתים מיליוני שקלים ובנו את מפעל חייהם אינם חפצים להעביר את המפעל למקום אחר. לעיתים זו גם אינה אפשרות כלכלית ריאלית. חקלאים המעבדים קרקע ומגדלים בעלי חיים מזה דורות,  או רק זה מכבר, לא יחדלו לעשות זאת רק משום שהיישוב בו הם גרים מבצע הרחבה ומגיעים לגור בו אנשים שאינם חקלאים.

ההתנגשות כאן היא לכאורה בלתי נמנעת.

במאמר זה אנו רק מבקשים  להצביע על התופעה באמצעות מספר מקרים שהגיעו לדיון בערכאות משפטיות. איננו מתיימרים להביא את כל ההיבטים של הנושא או להציע פתרונות.

קצרה יריעת ידיעתנו ומומחיותנו מלעשות זאת. 


להמשיך לקרוא

לבדוק ושוב, לבדוק – גם רשויות יכולות לטעות

לא אחת נטען כלפי בעלי עסקים כי אינם עומדים בדיני התכנון והבניה ולכן לא יוכלו לנהל את עסקם בנכס המבוקש או שיהיה עליהם להוציא היתר לשימוש חורג ( מהיתר או מתוכנית) לשם כך.

את המקרה במאמר זה הבאנו  על מנת להדגיש שאין לקבל את סירובי הרשות כ"תורה מסיני" והנכון הוא לבעל העסק לשנס מותניים ולבדוק בעצמו את הבסיס העובדתי לתשובת הרשות.

במאמר זה הבאנו מקרה בו בעל העסק בדק לעומק את תיק הנכס בהנדסה, את כל ההיתרים והאישורים שהוצאו עד לאותו מועד והבין שאין כל מקום לדרישת הרשות. בית המשפט קבע כי אכן, לא נדרש היתר לשימוש חורג או שינוי שימוש.

תודה לעו"ד קרני מור שהעביר לנו את העתק פסק הדין ולרון לוי.


להמשיך לקרוא

סירוב כיבוי אש בשל העדר היתר בניה למרות אישור הנדסה

תודתנו לעו"ד מיכל בראון על תשובתה המלומדת

נשאלנו כיצד יש לנהוג במקרה הבא:

 עסק טעון רישוי הנמצא במרכז מסחרי קיבל את כל האישורים (כולל הנדסה) למעט כבאות. 

הכבאות מסרבים לתת אישורים, למרות שהעסק עצמו עבר ביקורת של הכבאות  ואין להם הערות נוספות, מאחר ובקומה העליונה של המרכז קיימות חריגות בניה. לטענתם- מאחר והעסק ממוקם במבנה שיש בו חריגות בניה אין באפשרותם לתת את אישורם. 

אנו מצרפים את תשובתה המלומדת והמדוייקת של עו"ד מיכל בראון- 

אצא מנקודת הנחה שבעל העסק אינו בעל שליטה במרכז המסחרי כולו ושאין חריגות בניה בשטח העסק.

בהיבט של דיני התכנון והבניה – על פניו, אין מניעה לתת רישיון עסק. 

כפי שמשתקף מהפניה, הקושי נובע מסרוב כיבוי אש לבדו. במקרה כזה, יש צורך להבין מנציגי כיבוי אש מה עומד בבסיס הסירוב:

אם הסירוב נובע מסיבה עניינית רלוונטית כמו למשל, בניית תוספת הבניה הבלתי חוקית מחומרים דליקים – יש הגיון רב בסירוב, שהרי ככל שתפרוץ שריפה, היא עלולה להגיע במהירות לעסק. במקרה כזה, לטעמי, אין מקום לתת רישיון/היתר זמני וחברת הניהול תדרש לעמוד בדרישות בסיסיות של כיבוי אש (אולי ברף נמוך מזה הנדרש לצורך קבלת היתר בניה).

לעומת זאת- אם הסירוב נובע אך ורק על רקע קיומה של בניה ללא היתר – ניתן להבהיר לכיבוי אש שחוק רישוי עסקים מאפשר לרשות הרישוי מתן רישיון בנסיבות אלו.

ללא הצדקה עניינית, הסירוב לא יחזיק מים בעתירה מנהלית.

היתר שולחנות וכסאות לא יהווה אישור לשימוש ברכוש משותף

אם שטח מסוים, שנקבע בתוכנית כרחוב או מדרכה, שייך לרכוש המשותף של בניין מסוים, אש היתר של העירייה להצבת שולחנות וכסאות או פרגוד חורף אינו גובר על הזכות הקניינית של בעלי הרכוש המשותף.


להמשיך לקרוא

לקבלת עדכונים דרך קבוצת הפייסבוק: הקבוצה ‏רישוי עסקים חוק, הלכה ומעשה‏
ליצירת קשר: info@buslic.co.il
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
שושי יוסקוביץ' ,עו"ד
Buslic Site © Shoshi Joskowicz