רישוי & עסקים

וועדת ערר מחוזית בתל אביב קבעה כי ניתן לאפשר שימוש חורג בנכס לשימוש עסקי גם אם, בנסיבות שפורטו בהחלטה, קיימות בנכס חריגות בניה.

וועדת הערר בעניין טום עמר דנה במקרה בו בבניין שנבנה על פי היתר בשנת 1964 הוגדרה קומת המרתף כמחסן. בקומה זו פועל, בשימוש חורג מתוכנית, עסק של תיאטרון סטנד-אפ ופאב. במבנה קיימות חריגות בניה מההיתר המקורי. הגם שידוע כי ניתנו היתרים לשינויים לאחר ההיתר המקורי אך לא ברור מהם. 

בין היתר דנה וועדת הערר בשאלה האם ניתן לאשר בקשה לשימוש חורג בנכס שקיימות בו חריגות בניה.

בערכאה הראשונה קבעה וועדת הערר, לאחר שהוגשה חוות דעת קונסטרוקטיבית, כי מאחר ומדובר בבניה ישנה והשינויים קיימים מזה עשרות שנים, כי יש להפעיל שיקול דעת ולא לדרוש מבעל עסק (שאינו בעל הנכס) להכשיר בניה היסטורית כתנאי לשימוש חורג זמני מאחר ודרישה כזו תהווה פגיעה אנושה בחופש העיסוק וביכולת לקיים עסקים בתל אביב.

הנחיית היועמ"ש בעניין "זוטי דברים" וסעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים-

בערעור, הוועדה הפנתה להנחיות היועמ"ש מס 8.1151- מתן רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה ולהוראה בסעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים (שנחקקה לאחר פרסום הנחיית היועמ"ש האמורה).

על פי הנחיית היועמ"ש, מתן אישור לשימוש חורג במבנה שאינו תואם את היתר הבניה היא חריג. ניתן לשקול מתן רישיון עסק למרות החריגה רק אם מתקיים אחד מהתנאים הבאים:  חריגות הבניה הינן קלות, והתובע קבע שאין מקום לנהל בגינן הליך  בשל בעדר עניין לציבור, כאשר מדובר במבנה ישן שלא נמצא לו היתר בניה והתובע קבע שלא ניתן או שאין כוונה לנהל הליך בשל העדר עניין לציבור. במקרים של חריגות קלות שניתן להכשירן, הכלל הוא שיינתן רישיון זמני עד להכשרת הפגם לפי דיני התכנון והבניה.

בסעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים נקבע כי לא יינתן רישיון לעסק שאינו מקיים את דיני התכנון והבניה. עם זאת ניתן שיקול דעת למהנדס הוועדה המקומית לאשר מתן רישיון עסק כאשר קיימות "הפרות לא מהותיות".

הוועדה ציינה כי בתי המשפט הדגישו לאורך השנים כי אין להשתמש ברישוי עסקים כדי לעקוף את הצורך בהיתר לשימוש חורג או בתיקון תוכניות קיימות.

היחס בין הנחיית היועמ"ש לבין הוראו סעיף 8א1-

בפס"ד אוליצקי נדון מקרה של ניהול מחצבה שקיימים בה מבנים שנבנו ללא היתר.  שם בית המשפט התייחס  להנחיות היועמ"ש  והזכיר כי בתי המשפט ובמיוחד בית המשפט העליון פירשו הנחיה זו בפרשנות מצומצמת, כך שתחולתה תהיה על מקרים חריגים בלבד ובתנאי שהתובע המקומי קבע שאין עניין ציבורי בהליך לפי חוק התכנון והבניה. עוד נקבע בהנחיה כי מתן רישיון עסק בנסיבות כאמור, לא יהווה חסינות מפני הליכים עתידיים לפי חוק התכנון והבניה וכי ברישיון העסק יודגש כי הרישיון אינו מהווה היתר לפי חוק התכנון והבניה

גם בהתאם להוראות סעיף 8א1 מתן רישיון על פי החריגים שבסעיף אינו מקנה חסינות מפני הליכים עתידיים לפי חוק התכנון והבניה. גם אם ניתן רישיון עסק , עדיין ניתן להגיש תביעה בגין החריגות מדיני התכנון והבניה.

וועדת הערר ציינה, בהתייחסה לפסק דין אוליצקי, כי קיים איזון בין הנחיות היועמ"ש ובין הוראות סעיף 8א1 המאפשר מתן היתר זמני לשימוש חורג, בנסיבות בהן אין מדובר בפגיעה מהותית ומתקיימת עמידה בתנאים שנקבעו בחוות דעת היועמ"ש.

במקרה הנדון, הוועדה השתכנעה כי מדובר במבנה ישן שנעשו בו שינויים בהיתר למרות שלא ניתן לדעת מהם בדיוק, לא ניתן לפסול את עצן קיומם, קיים אישור קונסטרוקטיבי ליציבות, מדובר בבניה תת קרקעית שהשפעתה על הסביבה פחותה משמעותית מחריגות בניה אחרות, חלק מהבניה קיים שנים רבות ללא שהוועדה המקומית פעלה בעניין, מדובר בשימוש חורג זמני ולא קבוע ולכן הבקשה לשימוש חורג אושרה בכפוף לקבלת חוות דעת תובע הרשות המקומית כי חריגות הבניה מהוות זוטי דברים וכי אין כוונה להגיש תביעה בגינן, 

רואי לציין כי ככלל בקשה לשימוש חורג לא יכולה להכשיר מבנה שהוקם שלא דין ולא ניתן לאשרה ביחס למבנה כזה. (ערר משק שוורצברג). באותו מקרה לככל הבניה במתחם לא היו היתרי בניה.

פסיקה

ערר (ת"א) 1018-02-25 טום עמר נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 22.1.2026)
עתמ (חי') 2743-08-25 אוליצקי תשתיות בע"מ נ. המועצה האזורית מטה אשר (פורסם בנבו, 26.12.2025)
ערר 1028-10-25 משק שוורצברג בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון והבניה הרצליה (פורסם בנבו,