באוגוסט 2025 ניתן פסק דין בבית המשפט לעניינים מנהליים במעלה אדומים ("פסק דין אברהם") הקובע כי סעיף 145ה לחוק התכנון והבניה הוחל באזור יהודה ושומרון ("האזור/ איו"ש").
זוהי קביעה מהותית שכן ככלל חוק התכנון והבניה אינו חל באזור כי אם החוק הירדני. בנוסף מעמדת בית המשפט בפסק הדין עולה כי בכל הנוגע לרישוי עסקים באזור בממשק לדיני התכנון והבניה, יחולו הוראות חוק התכנון והבניה.
מאמר זה סוקר את פסק הדין.
בית המשפט דחה את מועד כניסתו לתוקף של צו הפסקת שימוש שהוצא לפי חוק התכנון והבניה עד לתום תוקפו של רישיון עסק.
בפסק דין ריף בשרון נדון מקרה של עסק המכיל מסעדה, חנות לבגדי ים וציוד גלשנים אשר פעל ברישיון שהוצא כדין. עם זאת, בשל עבירות על חוק התכנון והבניה הוצא לעסק צו איסור שימוש. בעל העסק ביקש להאריך את מועד כניסתו לתוקף של צו איסור השימוש לשם השגת היתרי השימוש.
בית המשפט נתן משקל משמעותי לכך שהעסק, שאכן עושה שימוש אסור במקרקעין, פועל ברישיון עסק שניתן לו כדין, ואשר רישיון העסק, בעת קיום הדיון תקף.
בית המשפט לא קיבל מהעירייה מענה מספק לשאלה כיצד ניתן רישיון לעסק שעושה שימוש שלא כדין במקום, בניגוד לדיני התכנון והבניה. בנוסף, סבר בית המשפט כי חזקה על עסק המחזיק ברישיון כדין, שהוא אינו מהווה כל סכנה לשלום הציבור.
לאור זאת קיבל בית המשפט את הבקשה לדחיית מועד הכניסה לתוקף של צו איסור השימוש ואיחד את מועד סיום תוקפו של רישיון העסק עם מועד הכניסה לתוקף של צו איסור השימוש.
בב"נ (הרצ') 59478-02-24 ריף בשרון בע"מ נ. מדינת ישראל (פורסם בנבו, 24.2.25)
כבר פרסמנו בעבר מספר מאמרים המתייחסים לכך שמתן אישור הנדסה לפי סעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים ומתן רישיון עסק אינם מונעים העמדה לדין בעבירות תכנון ובניה הקיימות בעסק.
פסק דין גנים ושושנים, שניתן על ידי בית המשפט העליון בחודש פברואר 2025, חוזר ומבהיר עניין זה.
באותו מקרה בעל העסק ניהל עסק של אחסנה בשטח חקלאי של כ 4 דונם (כאשר רישיון העסק איפשר אחסנה בשטח של 1.1. דונם בלבד). בעל העסק (ובעל המקרקעין) הוזמנו לחקירה ביחידה לאכיפת דיני מקרקעין עוד בשנת 2019, ושם הובהר להם כי הפעלת העסק נעשית תוך הפרה חמורה של דיני התכנון והבניה.
בית המשפט העליון חזר וקבע כי בהתאם לחוק רישוי עסקים אין בקבלת רישיון עסק בכדי לפטור מאחריות במקרה של הפרת דיני התכנון והבניה, במיוחד כאשר בעל העסק ידע כי מדובר בשימוש אסור במקרקעין.
עוד נקבע כי מהמועד שבו נודע לבעל העסק כי הוא עושה שימוש אסור במקרקעין, הוא לא היה רשאי להסתמך עוד על רישיון העסק, בין היתר משום שהוא לא הפסיק את השימוש האסור ואף לא הגיש בקשה להסדרת השימוש. הטענה של "טעות במצב הדברים" ו"טעות במצב המשפטי" לא התקבלה. כן סירב בית המשפט להקל בעונשם משום שהיה בידם רישיון עסק,
בית המשפט ציין כי מדובר בהפרה חריגה בהיקפה, אף ביחס לרישיון העסק שניתן.
נציין כאן גם גם את הקנס הכספי המשמעותי שהוטל על בעלי העסק (קנס בסך 700,000 ש"ח), ובעל המקרקעין (קנס בסך 300,000 ש"ח).
בית המשפט ציין כי סכומים אולו הוטלו עליהם בשל טובת ההנאה הכלכלית שהפיקו מהשימוש האסור. עוד הוסיף בית המשפט " עבירות מסוג זה המבוצעות לשם רווח כלכלי מחייבות ענישה משמעותית שתגרום לכך שביצוע העבירה לא יהיה משתלם לעבריין". (סעיף 11 לפסק הדין)
רעפ 43052-01-25 גנים ושושנים א.ש. בע"מ נ. המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין (פורסם בנבו, 11.2.2025).
עוד על הקשר שבין דיני התכנון והבניה וחוק רישוי עסקים ראה: תכנון ובניה וחוק רישוי עסקים
בשנת 2016 תוקן חוק התכנון והבניה כך, שבעלי עסקים המבקשים לעשות שימוש בנכס מסוים למטרת עסק, שלא על פי היתר הבניה הקיים, יוכלו לקבל לכך אישור בהליכים קצרים ופשוטים, ולא יצטרכו להגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר, הליך האורך חודשים ארוכים (תיקון 110, סעיף 145(ה) לחוק).
עד להתקנת תקנות, לא ניתן היה ליישם את הוראות התיקון, ובעלי העסקים לא יכלו להינות מהקלה זו.
ביום 24.2.25 פורסמו (סוף סוף, לאחר כ 8 שנים!!) תקנות התכנון והבניה (שינוי שימוש למטרת עסק) התשפ"ה- 2025.
מאמר זה מביא את הוראות החוק ודגשים מסוימים הנוגעים להוראות התקנות.
הנהלת האתר מבקשת לציין במיוחד את המאמצים הבלתי נלאים שהשקיע מר אלחנן משי באישור תקנות אלו ואת עורכת הדין נועה טלבי שטרחה והגישה עתירה לבג"צ על מנת שהתקנות יותקנו.
מה קורה כאשר משנים תב"ע במקרקעין שבה נמצא עסק שעובד ברישיון, כך שהשימוש בקרקע לצרכי העסק אינו תואם עוד את דיני התכנון והבניה?
בפסק דין שוויקי (במסגרת בקשה להחזרת מטלטלין שנתפסו בקרקע) נדון מקרה בו עסק של אחסון וטיפול במכולות התנהל במקרקעין אשר ייעודם היה שימוש לתעשיה.
לימים שונתה התב"ע באיזור. אמנם הייעוד על פי התב"ע של האזור כולו נותר לשימוש תעשייתי, אך ייעוד השטח עליו נמצא העסק שונה לככר ודרך. בכך הפך השימוש במקרקעין למנוגד לתב"ע.
העסק פעל ברישיון, אשר הוסף לו תנאי לפיו לא יוצבו בעסק מבנים ולא ייעשו בו עבודות הטעונות היתר בניה.
שטח העסק על פי הרישיון היה כ 400 מ"ר. בפועל העסק נוהל על שטח של כמעט פי 6 משטח זה.
הרשות המקומית לא ביטלה את רישיון העסק עם שינוי התב"ע.
למרות מספר דרישות, בעל העסק לא פינה את המקרקעין, והיחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה ("המדינה") תפסה מטלטלין המצויים בשטח העסק על מנת לגרום להפסקת השימוש בו.
רק לאחר תפיסת המטלטלין, ולבקשת המדינה, הרשות המקומית זימנה את בעל העסק לשימוע לפני ביטול רישיון עסק.
בדיון בבקשה להחזרת התפוסים בית המשפט ציין כי לא מדובר בשימוש חורג רגיל, שכן בעסקים הסמוכים יותר נמשך אותו סוג של פעילות- תעשייה. אופי האזור והשטח לא שונה- אלא שאתרע מזלם של בעלי העסק ועל השטח שלהם מתוכננת דרך.
עוד צוין בפסק הדין כי דרישת המידתיות מחייבת לבצע את התפיסה לצרכי פינוי, רק כחלק מלוח זמנים צפוי לביצוע הדרך, ולוח זמנים כזה אין. אפילו לא משוער.
מנגד- בעלי העסק התעלמו מזימונים לחקירה ומאזהרות, בית המשפט התרשם כי אין בדעת המבקשים לקבל פרק זמן שיידרש להם לשם פינוי המקרקעין ולהפך- בית המשפט התרשם כי יש בדעתם להמשיך ולהפעיל את העסק ולעכב את ביצוע ויישום התב"ע ככל יכולתם.
בית המשפט בחן, בין היתר, את תוקפו של הרישיון וקבע כי בעלי העסק לא יכולים להסתמך עליו, שכן על פי התב"ע החדש ייעוד המקרקעין הוא דרך, שטח העסק הינו כמעט פי 6 מהשטח על פי רישיון העסק והוצב בשטח מבנה (מכולת משרד).
נקבע כי לא ניתן להסתמך על רישיון עסק שתנאיו הופרו.
בית המשפט הורה להשיב את התפוסים כנגד הפקדת ערובות כספיות.
בשולי פסק הדין-
נסיבותיו של המקרה הנדון בפסק הדין אינן עולות במדויק מפסק הדין, אך נראה כי חוסר שיתוף הפעולה של בעלי העסק (ככל הנראה באופן מופגן), הצבת מבנה בשטח העסק וניהול העסק על שטח העולה עד כדי כמעט פי 6 מהשטח על פי רישיון העסק, היוו גורמים מכריעים בקבלת החלטת בית המשפט, שכן, מנגד עמדה העובדה העיקרית כי אין בכוונת הרשויות ליישם את התב"ע החדשה בטווח הנראה לעין.
כבר ראינו כי במקרים אחרים, כאשר עסק נמצא במקרקעין אשר ייעודם שונה לדרך, בית המשפט אף אישר מתן רישיון עסק לתקופה מוגבלת, לעסק שנוהל באותם מקרקעין תקופה ארוכה.
כך למשל בפסק דין פרידמן נדון מקרה של חנות שהייתה במקרקעין, אשר על פי תב"ע חדשה נועדו לדרך.
באותו מקרה הרשות הודיעה לבית המשפט כי יישום התוכנית החדשה לא ייעשה בעתיד הקרוב ולכן הציעה כי יינתן לעסק רישיון עסק לשנתיים בלבד, וככל שלא תתקדם התוכנית להרחבת הדרך, יישקל מתן רישיון לשנתיים נוספות. בית המשפט קבע שאין מקום להתערב בשיקולי הרשות וכי עמדת הרשות למתן רישיון עסק לתקופה מוגבלת, מבלי שיהיה בכך כדי לגרוע מהזכות לקדם ולבצע את התוכנית הינה החלטה סבירה.
השוואה בין המקרים אמנם מתבקשת אך יש לשים לב כי פסק דין אחד דן בסוגיה מנקודת המבט של דיני רישוי עסקים ואילו האחר מנקודת המבט של דיני התכנון והבניה.- למרות זאת נראה כי כאשר בעל העסק יפעל כחוק בניהול עסקו, וישתף פעולה עם הרשויות בראיית העתיד בו תב"ע חדשה תיושם, ניתן לאפשר לו להמשיך לנהל את עסקו עד ליישום התב"ע החדשה. במקרה הנדון במאמר זה, כאמור, בעל העסק גם חרג באופן מהותי מהשטח ברישיון העסק וגם, ככל הנראה, לא היה מוכן לשתף פעולה באשר לפינוי השטח כאשר התב"ע תיושם ונראה היה כי יעשה ככל יכולתו שלא לאפשר יישום אותה תב"ע.
פסיקה-
עת"מ (מרכז) 22926-06-20 פרידמן נ. עיריית הוד השרון (פורסם בנבו, 1.11.2020)
ה"ת 55955-07-24 שוויקי ואח' נ. היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה (פורסם בנבו, 11.8.2024)
