תכנון ובניה וחוק רישוי עסקים
אחד התנאים לקבלת רישיון עסק הוא עמידה בדיני התכנון והבניה. על פי נתוני משרד הפנים 33% מהעסקים הטעונים רישיון עסק לא קיבלו רישיון בשנת 2015 בשל אי עמידה בדינים אלו.
התאמת העסק לדיני התכנון והבניה כרוכה הן בהתאמתו לתב"ע והן בהתאמתו להיתר הבניה שניתן לאותו נכס ספציפי בו ממוקם העסק. כאשר העסק אינו תואם את היתר הבניה שניתן למבנה יידרש היתר לשימוש חורג, אשר לא בהכרח יינתן, ואם יינתן, יהיה הדבר כרוך בעלויות לא מבוטלות לבעל העסק.
בעיה קשה נוספת בדרישה להתאמת העסקים לדיני התכנון והבניה הינה עסקים הממוקמים במבנים ישנים. לעיתים קרובות עסקים אלו מתנהלים שנים רבות על ידי אותו אדם, לבעליהם לא קיימות באמת אפשרויות תעסוקה אחרות, ואילו את התוכניות המקוריות של המבנה עצמו קשה מאד לאתר, אם בכלל קיימות כאלו.
במהלך השנים נעשו מספר ניסיונות להקל על דרישה מוחלטת זו, וכיום נדרש כי עסק לא יפר מהותית את תכליות דיני התכנון והבניה בלבד.
עם זאת, הבעיות הנובעות מהקשר בין שני החוקים רחוקות מפתרון.
בעמוד זה ניתן למצא דיון בסוגיות הנפוצות הנוגעות לקשר בין שני החוקים ולאפשרויות הקיימות והרצויות לפתרון.

למדריך לעוסקים ברישוי עסקים ולמהנדסי וועדות מקומיות ראה: תכנון ובניה לפי תיקון 34 לחוק רישוי עסקים, מאי 2023

קיום תכליות דיני התכנון והבניה

האצלת סמכויות מהנדס הוועדה המקומית למתן אישור לרישיון עסק

בסעיף 8א1 לחוק נקבע כי הסמכות לקבוע כי עסק אינו פוגע מהותית בתכליות דיני התכנון והבניה היא של מהנדס הוועדה המקומית, במובחן ממהנדס הרשות המקומית.

מהנדס רשות מקומית שהוא גם מהנדס וועדה מקומית רשאי להאציל מסמכויותיו כמהנדס הוועדה המקומית בנוסף על האצלת סמכויותיו כמהנדס הרשות המקומית באופן הקבוע בסעיף 6 לחוק מהנדס הרשות.

 למאמר המלא ראה:  האצלת סמכויות מהנדס הוועדה המקומית למתן רישיון לפי סעיף 8א1 לחוק.

מתי ניתן לתת רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה- עד תיקון 34

בסעיף 8א1 לחוק, שתוקן בתיקון 34 (2018), נקבע כי ניתן לתת לעסק רישיון ככל והוא אינו פוגע מהותית בתכליות דיני התכנון והבניה.

לחקיקת סעיף זה קדמו הוראות היועץ המשפטי לממשלה בדבר מתן רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה.

מאחר והוראות סעיף 8א1 אינן דנות בכל המקרים שבהם עסק אינו מקיים את דיני התכנון והבניה- אנו מצרפים מאמר הדן ביישום הוראות החוק טרם חקיקת סעיף 8א1.

למאמר המלא ראה: מתי יינתן רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה- עד תיקון 34

עסק שלא ניתן למצא את היתר הבניה שלו

סעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים הקובע כי ניתן לתת רישיון לעסק שאינו מפר מהותית את תכליות דיני התכנון והבני, אינו מתייחס לעסק שלא ניתן למצא את היתר הבניה שלו.
אנו סבורים כי יש לאפשר לעסק כזה לקבל רישיון עסק, בתנאים מסוימים.

ונדגיש- לא מדובר בעסק אשר ברור שאין לו היתר בניה, אלא בעסק שלא ניתן לדעת אם יש לו היתר ובניה או לא, שכן לא ניתן לאתר את ההיתר.

למאמר המלא ראה: רישוי עסק שלא ניתן למצא את היתר הבניה שלו לאור תיקון 34 לחוק

נותן אישור אינו רשאי לסרב לתת אישור רק משום שדיני התכנון והבניה אינם מתקיימים במלואם

שוב ושוב אנו נתקלים במקרים בהם נותן אישור מסרב לתת אישורו לרישיון בשל אי קיום דיני התכנון והבניה בעסק, ומסיבה זו בלבד.
הגם שפרקטיקה זו אינה נהוגה במקרים רבים, ולשיטתנו אף לא הייתה נכונה עוד בטרם תוקן תיקון 34 לחוק, הרי שכיום על נותן האישור לנהוג לפי הוראות החוק החדשות.
המאמר מפרט את הבסיס לנוהג זה של נותן האישור, ומסביר כיצד על נותן אישור לנהוג, בהתאם להוראות החוק לאחר תיקון 34 בכלל וסעיף 8א1 בפרט, במקרה של אי עמידת עסק בדיני התכנון והבניה.

למאמר המלא:נותן אישור אינו רשאי לסרב לתת אישור רק משום שדיני התכנון והבניה אינם מתקיימים במלואם

קיום תכליות דיני התכנון והבניה- סעיף 8א1

בתיקון 34 לחוק שונתה מטרת החוק הנוגעת לדיני התכנון והבניה, ובמקום הדרישה כי דיני התכנון והבניה יתקיימו במלואם לשם מתן רישיון עסק, נדרש כיום כי עסק יקיים את "תכליות דיני התכנון והבניה" בלבד. 

לנוסח הסעיף – סעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים

למאמר המלא הסוקר את הוראות סעיף החוק הקובע מהן תכליות דיני התכנון והבניה ומתי ניתן לתת רישיון לפי הוראות אלו כאשר עסק אינו מקיים את מלא דיני התכנון והבניה ראה – 

תיקון 34- קיום תכליות דיני התכנון והבניה- סעיף 8א1
האצלת סמכויות מהנדס הוועדה המקומית למתן אישור לפי סעיף 8א1
רישוי עסק שלא ניתן למצא את היתרי הבניה שלו לאור תיקון 34

הוראות מקלות בחוק התכנון והבניה

"שינוי שימוש"- תיקון 110 לחוק התכנון והבניה- הקלות לעסקים

ביום 1.1.17 נכנס לתוקפו תיקון בחוק התכנון והבניה שאמור היה להקל על קבלת היתרים לשימושים חורגים לצורך שימוש בנכס לעסק.
לשם יישום הוראות החוק היו אמורות בתוך 4 חודשים להיחקק תקנות.
נכון ליום 1.9.21 טרם נחקקו תקנות אלו.

ניתן  לתת מקום לפרשנות כי יש ליישם את הוראות החוק כלשונן גם בהיעדר תקנות.

למאמרים:
הקלות בהוצאת רישיון עסק – תיקון 110 לחוק התכנון והבניה
פורסם תזכיר תקנות בעניין "שינוי שימוש"
הוראות חוק המקלות על עמידת עסקים בדיני התכנון והבניה אינן מיושמות

ניהול חסמים שיוצר חוק התכנון והבניה בהוצאת רישיון עסק

הצורך לעמוד, ככלל, בהוראות חוק התכנון והבניה על מנת לקבל רישיון עסק מהווה אחר החסמים העיקריים בהליך זה.
ישנם מספר לא מבוטל של כללים והוראות של חוקים היכולים להקל בהליך זה.

ראה:
ניהול חסמים שיוצר חוק התכנון והבניה בהוצאת רישיון עסק
הרצאת אלחנן משי – חקיקה המקלה על עסקים לקבל אישור תכנון ובניה

פטור מפירסום ומסירת הודעה על בקשות לשימוש חורג

הוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבניה אמנם מחייבות פירסום ומסירת הודעה על בקשה לשימוש חורג אך הוראות הסעיף מאפשרות גם לבקש פטור מפירסום זה ולחסוך אלפי שקלים.

ראה: פטור מפרסום ומסירת הודעה על בקשות לשימוש חורג

עבודות ומבנים הפטורים מהיתר

בתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד- 2014 מנויה שורת עבודות שאינן טעונות היתר בניה.

בעל עכסק יוכל להיעזר רבות בהוראות אלו על מנת לעמוד בהוראות חוק התכנון והבניה בכול הנוגע לעסקו.

כל למשל יהיו פטורים מקבלת היתר- הקמת מחסום לחניה ושער, הקמת סוכך מתקפל, התקמת מצלמות, הקמת דודי שמש וקולטים, סגירה עונתית בבית אוכל ועוד. הכל בהתאם לפירוט ולתנאים האמורים בתקנות.

ראה נוסח התקנות המלאתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד- 2014

פטור מהיתר לגגון הנשען על עמודים

בפסק דין בר ציון נקבע כי אין מניעה עקרונית שגגון הנשען על עמודי מתכת יהנה מהפטור מהוצאת היתר בניה.

למאמר  המלא: גגון הנשען על עמודים יהיה פטור מהיתר בניה

פטור מהיתר למחסום

תקנות הפטור מהיתרי בניה נועדו לבטל את הצורך בהוצאת היתרים לבניה המהווה זוטי דברים, ואין מקום להוציא הנחיות מרחביות המאיינות השגת מטרה זו.
אין היגיון בהנחיות מרחביות הקובעות כי הפטור מהיתר להתקנת מחסום יחול רק על מקום שיש במגרש מבנה שנבנה בהיתר, ולא יחול במגרש בו אין מבנה כלל.
למאמר המלא ראה: מחסום לחניון – פטור מהיתר בניה

עסקים בקרקע חקלאית

מכירה ישירה של תוצרת חקלאית

מכירת פירות וירקות הינה עיסוק הטעון רישיון עסק.
מכירה ישירה של תוצרת חקלאית אינה נחשבת לשימוש חקלאי בקרקע אלא לשימוש מסחרי ולפיכך לא תורשה בקרקע חקלאית.

ראה:מכירה קמעונאית של תוצרת חקלאית – מכירה ישירה ופעילות עסקית בקרקע חקלאית

האם מכירה קמעונאית של תוצרת עצמית בקרקע חקלאית טעונה רישיון עסק?

על פי הפסיקה מכירה קמעונאית של תוצרת חקלאית בקרקע חקלאית טעונה רישיון.
היה והתוצרת נמכרת ממבנה של קבע יידרש רישיון ניהול מרכול (פריט 4.7 ב).
היה והתוצרת נמכרת שלא ממבנה של קבע ובתום יום מכירה מפונה השטח לחלוטין, יידרש רישיון ליריד מזון (פריט 7.7 י).

למאמר המלא- מכירה קמעונאית של תוצרת חקלאית – מכירה ישירה

האם פעילות " קטיף עצמי" במטעים טעונה רישיון עסק?

פעילות קטיף עצמי אינה טעונה רישיון עסק.

ראה: מכירה קמעונאית של תוצרת חקלאית- מכירה ישירה ופעילות עסקית בקרקע חקלאית

המאמר מתייחס להיבטים שונים של פעילות עסקים בקרקע חקלאית.

בית אריזה לתוצרת חקלאית

גידול מזון, לכשעצמו, אינו עסק הטעון רישיון. איחסון ואריזת התוצרת החקלאית על ידי החקלאי המגדל את אותה התוצרת, בטרם שיווקה ללא שנעשה בה כל הליך עיבוד שהוא, לא ייחשב לניהול בית אריזה ולא יהיה טעון רישיון.
יש לשים לב כי הקמת מבנה בקרקע חקלאית- גם לצרכי אריזת התוצרת תהיה טעונה היתר בניה.

לעומת זאת- מרכזים לוגיסטיים של רשתות מזון, שווקים סיטונאיים, בתי אריזה אזוריים וכל בית אריזה בו נעשה טיפול כלשהו במזון ( ולו גם שטיפתו בלבג) יהיו טעונים רישיון.

למאמר המלא ראה: האם בית אריזה לתוצרת חקלאית טעון רישיון עסק?

פסיקה - רישוי עסקים ותכנון ובניה

בניית שירותים בשימוש חורג לשם קבלת רישיון עסק לא אושרה

וועדת ערר סירבה לאשר הקמת שירותים במבנה יביל בשימוש חורג, לשם סיוע לבית קפה המצוי גם הוא בשימוש חורג לקבל רישיון עסק. הוועדה קבעה כי אין זה ראוי להתיר בנית מבנה בשימוש חורג, בתחום דרך, לצורך הקלה על עמידת בית קפה פרטי (המצוי גם הוא בשימוש חורג) בתנאי משרד הבריאות לצורך רישיון עסק

למאמר המלא: לא אושרה בניית שירותים בשימוש חורג לשם קבלת רישיון עסק

היתר ל "שימוש חורג מהיתר" לא יחוייב, בדרך כלל, בהיטל השבחה

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון מיום 1.1.19, נקבע כי שימוש חורג מהיתר, ככלל, אינו טעון תשלום היטל השבחה.
פסק דין זה הינו משמעותי לבעלי עסקים רבים  הנזקקים לקבלת היתר כאמור לשם ניהול עסקם כחוק.

למאמר המלא ראה: היתר לשימוש חורג מהיתר לא יחוייב בדרך כלל בהיטל השבחה

בית המשפט הורה לרשות שלא לנקוט בהליכים מאחר ולא קידמה תב"ע מפורטת שנים רבות

בית המשפט הורה לרשות שלא לנקוט בהליכים נגד עסק שאינו יכול להסדיר את עבירות הבניה בשל העובדה כי הרשות עצמה אינה מקדמת אישור תוכנית מפורטת למקום בו מצוי העסק. ההוראה תקפה לכל התקופה בה יימשכו הליכי התכנון ושנה נוספת לאחר מכן.

למאמר המלא: בית משפט הורה לרשות שלא לנקוט בהליכים מאחר ולא קידמה תב"ע מפורטת שנים רבות

חובת הרשות לפרט מהן חריגות הבניה בגינן היא מסרבת לתת רישיון עסק

בית המשפט קבע שהרשות לא קיימה את חובתה לשמוע את גירסת בעל עסק כאשר לא פירטה לבעל העסק, לפני דיון שהתקיים, מהן חריגות הבניה אותן ייחסה לעסק, אלא הציגה את המסמך רק בדיון עצמו.

למאמר המלא: חובת הרשות לפרט מהן חריגות הבניה בגינן היא מסרבת לתת רישיון עסק

השכרה לטווח קצר תיחשב כשימוש למטרות נופש ולא מגורים

פסק דין שפורסם באוגוסט 2022 קובע כי השכרת מבני ודירות מגורים לטווח קצר תיחשב כשימוש לנופש ולא כשימוש למגורים.

משמעות פסק הדין היא כי מי שמשכיר דירות ובתי מגורים למספר ימים,  צריך להגיש בקשה לשימוש חורג בקרקע, על כל הכרוך והמשמתמע מכך.

פסק דין זה בעצם מייתר בפועל את ההתלבטות הקיימת שנים רבות בשאלה האם השכרה מסוג זה תהיה חייבת ברישיון עסק או לא. מאחר ועל כל סוגי ההשכרה יחול משטר דיני התכנון והבניה, בעוד שמשטר דיני רישוי עסקים יחול על חלק מהמקרים בלבד, הרי שהאכיפה הנכונה של שימוש זה תהיה במישור דיני התכנון והבניה.

למאמר המלא ראה: השכרה לטווח קצר תיחשב כשימוש למטרות נופש ולא מגורים

הארכת מועד כניסה לתוקף של צו סגירה לעסק בהעדר אכיפה לפי דיני תו"ב

בית המשפט המחוזי בחיפה האריך תוקפו של עיכוב ביצוע צו להפסקת עיסוק של עסק מסוג מרכול, כאשר בעסק קיימות חריגות בניה אשר בעל העסק החל בהסדרתן, וכאשר מחלקת רישוי עסקים דרשה הריסת המבנים הבלתי חוקיים בעוד לא נעשתה כל אכיפה במסגרת דיני התכנון והבניה.
בית המשפט ביקר את העירייה והוסיף כי תפקידה וסמכותה של המחלקה לרישוי עסקים איננו לפעול במקום הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תוך שימוש בחוק רישוי עסקים ובדרך של יישום צו הפסקת עיסוק.

למאמר המלא: הארכת מועד כניסה לתוקף של צו סגירה לעסק, בהעדר אכיפה לפי חוק התו"ב

בית המשפט הורה לרשות שלא לנקוט בהליכים נגד עסק עד שתתקבל החלטה בבקשה להסדרת חריגות בניה

חברה המנהלת תחנת מעבר לפסולת, שהיה לה רישיון עסק לצמיתות אשר בוטל (לטענת הרשות) בשל עבירות על חוק התכנון והבניה, ביקשה כי בית המשפט יורה לרשות שלא לנקוט נגדה הליכים להפסקת פעילות, או הליכי אכיפה, בשל העדר רישיון עסק, מאחר והרשות לא החליטה בבקשותיה להכשרת החריגות.
בית המשפט הורה לרשות, שלא לנקוט הליכים נגד החברה עד 45 יום לאחר שתתקבל החלטת וועדת התכנון והבניה בבקשות להכשרת החריגות.

למאמר המלא: בית משפט הורה לרשות שלא לנקוט בהליכים נגד עסק עד שתתקבל החלטה בבקשה להסדרת חריגות בניה

בית משפט הורה לרשות, כבעלי נכס, לחתום על בקשה לשימוש חורג לצרכי עסק

באופן חריג, בית המשפט התערב בשיקולי העירייה כרשות, והורה לה לחתום, כבעלים הרשומים של מקרקעין, על מסמכי בקשה לשימוש חורג, לשם שימוש בנכס לצרכי עסק של מוסך.
ועוד- בהתייחסותו לעובדה שהיורשים לא הגישו בקשה לרישיון במשך 18 שנה ממועד פטירת אביהם, שקל בית המשפט מנגד את העובדה שהרשות לא ביצעה ביקורת בעסק בכול אותן שנים, ואף עוד טרם פטירת האב.

למאמר המלא:בית משפט הורה לרשות , כבעלי נכס, לחתום על בקשה לשימוש חורג לצרכי עסק

ענישה מקלה בעבירות תו"ב כאשר ניתן אישור לפי סעיף 8א1

בית המשפט קבע כי הגם שמתן היתר זמני לניהול עסק אין בו כדי לאשר את חוקיות השימוש בנכס מקום שקיימות עבירות על חוק התכנון והבניה, עדיין יש בו כדי להצדיק ענישה מקלה. עצם מתן ההיתר להפעלת העסק מעיד כי הרשות סברה שלא מדובר בעבירה חמורה.

למאמר המלא: ענישה מקלה בעבירות תכנון ובניה, כאשר ניתן אישור לפי סעיף 8א1

היתר שולחנות וכסאות לא מהווה אישור לשימוש ברכוש משותף

בית המשפט קבע כי הוראה בתב"ע ששטח מסוים ברכוש המשותף ישמש כרחוב או מדרכה, אינה מהווה הפקעה של הקרקע. לכן- היתר להצבת שולחנות וכיסאות בשטח מדרכה המהווה רכוש משותף אינו יכול להוות אישור לשימוש ברכשו המשותף. 

למאמר המלא ראה: היתר שולחנות וכסאות לא יהווה אישור לשימוש ברכוש משותף

ניתן לתת רישיון לעסק שאינו תואם תב"ע חדשה שטרם מומשה

בית המשפט קבע, כי מתן רישיון לעסק לתקופה קצרה מזו הנקובה בצו רישוי עסקים, כאשר העסק מצוי בנכס המיועד להריסה לפי תב"ע  חדשה שטרם מומשה, הינה החלטה המצויה במתחם הסבירות.

למאמר המלא: ניתן לתת רישיון לעסק שאינו תואם תב"ע חדשה שטרם מומשה

בתוכנית בניין לא יקבעו תנאים לעניין רישיון עסק

ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז קבעה כי אין זה מפקידה של תוכנית להתנות רישיון עסק.

למאמר המלא: בתוכנית בניין לא יקבעו תנאים לעניין רישיון עסק

אחריות בעל מקרקעין לניהול עסק בניגוד לדיני התכנון והבניה

בפסק דין שניתן בספטמבר 2022, ציין בית המשפט כי במידה ובעלי קרקע, המפיקים רווח מהשכרת נכס, יודעים על שימוש שעושה בו השוכר בניגוד לדיני התכנון והבניה, הרי קיים אינטרס ציבורי בהעמדתם לדין על פי חוקי התכנון והבניה ( סעיף 243).

למאמר המלא ראהאחריות בעל מקרקעין לניהול עסק בניגוד לדיני התכנון והבניה

פטור מהיתר למחסום

תקנות הפטור מהיתרי בניה נועדו לבטל את הצורך בהוצאת היתרים לבניה המהווה זוטי דברים, ואין מקום להוציא הנחיות מרחביות המאיינות השגת מטרה זו.
אין היגיון בהנחיות מרחביות הקובעות כי הפטור מהיתר להתקנת מחסום יחול רק על מקום שיש במגרש מבנה שנבנה בהיתר, ולא יחול במגרש בו אין מבנה כלל.
למאמר המלא ראה: מחסום לחניון – פטור מהיתר בניה

מידע מעשי - תכנון ובניה

יש לבדוק תקנון בית משותף בנוסף לתב"ע והיתר בניה

אם עסק ממוקם במבנה הרשום כבית משותף, על מי שמנהל עסק חלה חובה לקיים את הוראות תקנון הבית המשותף.
ייתכן ובתקנון יהיו הוראות המתירות או אוסרות קיום סוגי עסקים שונים.
כך למשל, כאשר כתוב בהיתר הבניה כי שטח מסוים נועד ל"מסחר", ייתכן כי בתקנון הבית המשותף ייאסרו סוגי מסחר שונים.
למאמר: לפני פתיחת עסק יש לבדוק גם את הוראות תקנון הבית המשותף

מתן רישיון לעסק כאשר בנכס קיימות חריגות בניה שאינן קשורות לעסק

על פי הוראות סעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים, אם במבנה קיימות חריגות בניה העולות על 30% משטח המבנה, והשטח בו יש חריגות בניה מצוי בבעלות או בשליטת בעל העסק- אזי לא ניתן לקבל רישיון לעסק גם אם העסק מצוי בשטח שאין בו חריגות בניה.

למאמר המלא ראה: רישיון לעסק כאשר בנכס קיימות חריגות בניה שאינן קשורות לעסק

אישור הנדסה למתן רישיונות עסק- העקרונות הכלליים

ככלל, על כל עסק לקבל את אישור ההנדסה לצורך קבלת רישיון עסק.
המאמר המצורף מפרט את הליך בדיקת הבקשה בהנדסה (כולל בעת חידוש רישיון).

למאמר המלא: אישור הנדסה למתן רישיון עסק- העקרונות הכלליים

אישור הנדסה- ריבוי עסקים בעסק אחד

עסקים רבים כוללים בעסק אחד אינטגרלי מספר פריטי רישוי. הדוגמה הנפוצה ביותר הינה של בתי מלון היכולים לכלול גם פירטי רישוי נוספים כגון: בריכה, מסעדה, אולם אירועים ועוד.

המאמר המצורף מפרט את הליך הרישוי במקרים כאמור.

ראה: אישור הנדסה- ריבוי עסקים בעסק אחד

מתן היתר זמני או רישיון זמני לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה

כאשר עסק אינו מקיים את דיני התכנון והבניה אך מנהל הליכים להסדרת המחדל, ניתן לדעתנו, במקרים מסוימים, לתת לעסק היתר זמני או רישיון זמני לתקופות הנדרשות לשם הסדרת המחדל.
למאמר המפרט אופן ותקפות מתן היתרים זמניים או רישיונות זמניים במקרים האמורים ראה:
מתן היתר זמני או רישיון זמני לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה

רישיון עסק לבריכה כאשר במתחם קיימים מבנים ללא היתר בניה

כאשר חלק מהמבנים המצוי במתחם בריכה אינו עומד בדיני התכנון והבניה, ישפיע הדבר על מתן רישיון העסק לבריכה, רק כאשר מבנים אלו משרתים ישירות את הבריכה ונדרשים על מנת לתת לבריכה, ככזו, רישיון עסק.

למאמר המלא: האם ניתן לתת רישיון עסק לבריכה כאשר במתחם קיימים מבנים ללא היתר בניה

רישיון לעסקים במבנים זמניים ואירועים תחת כיפת השמים ללא צורך בהיתרי בניה

לשם קיום אירועים תחת כיפת השמים נדרש, לעיתים קרובות, להקים מבנים זמניים שונים כגון- מושבים למספר גדול של צופים (טריבונות), סככות, דוכנים, מבני שירותים ואף צריפים.
בפסיקה נקבע כי, ככלל, לא ידרש היתר בניה למבנים המוקמים לצורך אירועים מסוג זה.
העדר הדרישה להיתר בניה, ביחד עם התקהלות מספר רב של אנשים באירועים מסוג זה, מגבירים את הצורך בקביעת תקנים וכללים ברורים לבטיחות מבנים אלו, ולבקרה על הקמתם בדרך ראויה ותקנית.
הניסיון מראה כי כאשר לא היתה בקרה ראויה, התרחשו אסונות הצרובים עמוק בתודעה של כולנו.

למאמר המלא : רישיון לעסקים במבנים זמניים ואירועים תחת כיפת השמים ללא צורך בהיתרי בניה

שימוש נילווה לשימוש עיקרי לא יהווה שימוש חורג

אחד הגורמים המשמעותיים המעכב מתן רישיון לעסק, הוא הצורך לקבל היתר לשימוש חורג לשם הפעלתו.  לא אחת טועות הרשויות בבקשתן להוצאת היתר לשימוש חורג שכן, לא תמיד נדרש היתר כאמור.
המאמר המצורף דן בעיקר באחת הדוגמאות הנפוצות- ניהול מזנון, או בית קפה, במקומות המשמשים להתכנסות אנשים, כגון: מרכז ירידים, אולמות הרצאות ואולמות קונצרטים.
במקרים אלו היתר הבניה אמנם ניתן למקום ההתכנסות, אך לא נדרש היתר לשימוש חורג לאותו המזנון. 

למאמר המלא:שימוש נלווה לשימוש עיקרי לט יהווה שימוש חורג

נותן אישור אינו רשאי לסרב לתת אישור רק משום שדיני התכנון והבניה אינם מתקיימים במלואם

שוב ושוב אנו נתקלים במקרים בהם נותן אישור מסרב לתת אישורו לרישיון בשל אי קיום דיני התכנון והבניה בעסק, ומסיבה זו בלבד.
הגם שפרקטיקה זו אינה נהוגה במקרים רבים, ולשיטתנו אף לא הייתה נכונה עוד בטרם תוקן תיקון 34 לחוק, הרי שכיום על נותן האישור לנהוג לפי הוראות החוק החדשות.
המאמר מפרט את הבסיס לנוהג זה של נותן האישור, ומסביר כיצד על נותן אישור לנהוג, בהתאם להוראות החוק לאחר תיקון 34 בכלל וסעיף 8א1 בפרט, במקרה של אי עמידת עסק בדיני התכנון והבניה.

למאמר המלא:נותן אישור אינו רשאי לסרב לתת אישור רק משום שדיני התכנון והבניה אינם מתקיימים במלואם

פיצול בקשה לרישיון כאשר רק חלק ממבנה העסק עומד בדיני התכנון והבניה

קיימים מקרים בהם עסק אחד מצוי במבנה שחלקו עומד בדיני התכנון והבניה והאחר לא. לעיתים ניתן להפריד את פעילות העסק בחלקי המבנה השונים (כגון: שני קווי ייצור שונים).
במקרים כאלו ניתן לפצל את הבקשה לרישיון עסק, ולהוציא רישיון לחלק העסק הממוקם במבנה שבו מתקיימים דיני התכנון והבניה.

למאמר המלא: פיצול בקשה לרישיון כאשר רק חלק ממבנה העסק עומד בדיני התכנון והבניה

הגשת תוכניות באופן מקוון במסגרת בקשה לרישיון עסק- הרצוי והמצוי

המאמר סוקר את ההקלה לבעלי העסקים במידה ויתאפשר להגיש תוכניות של עסק באופן מקוון ואת הקשיים ביישום פיתרון זה.
למאמר:  הגשת תוכניות באופן מקוון במסגרת בקשה לרישיון עסק- הרצוי והמצוי

פטור מהגשת תוכניות לשם קבלת רישיון עסק

במרץ 2022 תוקנו תקנות רישוי עסקים (הוראות כלליות) ונקבע פטור חלקי או מלא ל 75 סוגי עסקים מהגשת תוכניות לשם קבלת רישיון עסק.
למאמר הדן בביצוע המעשי לאור תקנות ארלו ראהעסקים הפטורים מהגשת תוכניות לשם קבלת רישיון

השגה על "סירוב הנדסה" למתן רישיון עסק

סירוב למתן רישיון עסק בשל אי עמידה בתכליות דיני התכנון והבניה ("סירוב הנדסה"), הינו סירוב של רשות הרישוי וניתן להגיש עליו השגה על החלטות רשות הרישוי על פי הוראות חוק רישוי עסקים.

ראה: ערעור על "סירוב הנדסה" למתן רישיון – הרצוי והמצוי

כללי - תכנון ובניה

תכנון ובניה באזור יהודה ושומרון

דיני רישוי עסקים חלים גם על עסקים באיו"ש מכח התקנונים של המועצות האזוריות והמקומיות.
כך גם קיימים עסקים באזור הממוקמים במקומות שאינם חלק מאותן מועצות.
מאחר, וגם באזור, על מנת לקבל רישיון על עסק לעמוד בדיני התכנון והבניה ומאחר ובאזור קיימת מערכת שונה של דיני תכנון ובניה, אנו מצרפים חוברת שפירסם משרד הפנים באוקטובר 2018 הסוקרת את דיני התכנון והבניה באזור.

ראהתכנון ובניה באזור יהודה ושומרון

הנזקים הכלכליים הנגרמים בשל התארכות הליכי רישוי בתכנון ובניה

אין זה סוד כי הליכי רישוי בתחום התכנון והבניה אורכים תקופות זמן בלתי סבירות.
כאשר בעל עסק נזקק לקבלת היתרים בתחום התכנון והבניה לשם קבלת רישיון עסק התארכות ההליכים גורמת לנזקים עצומים.
המאמר המצורף דן בבעיה זו ומתריע על הצורך הדחוף בפתרונה.
ראה: הנזקים הכלכליים הנגרמי בשל התארכות הליכי הרישוי בתכנון ובניה

היטלי השבחה והתרנגולת שמטילה ביצי זהב

עוד בשנת 2017 פירסם אלחנן משי מאמר נוקב בעניין הטלת היטלי השבחה על שימושים חורגים לעסקים.
מאמר זה אקטואלי , לצערנו הרב, גם כיום.

למאמר המלא: היטלי השבחה והתרנגולת שמטילה ביצי זהב

רישוי עסקים במבנים ללא היתר בעיר רמלה

בעיר רמלה קיימים מספר לא מבוטל של מבנים ישנים ללא היתר.

בכנס ארצי של מנהלי רישוי עסקים בשנת 2017 הרצתה הגב' שרון אטנר על הפיתרונות שאימצה העיר בעניין זה.

למרות שמאז אותה הרצאה חוקק תיקון 34 לחוק- אנו סבורים שהפתרונות שנמצאו ברמלה יכולים לסייע לרשויות ולבעלי עסקים המתמודדות עם בעיות דומות גם לאחר התיקון.

למאמר המלא ראה:אישור הנדסה למבנים ללא היתר בעיר רמלה

בעקבות דו"ח מבקר המדינה 2020 (3)- כשלי הרגולציה בתכנון ובניה והשפעתם על רישוי עסקים

פרק נרחב בדו"ח מבקר המדינה (70(ב)), שפורסם ביום 17.2.2020 דן בצורך להפחתת נטל הרגולציה על בעלי עסקים, תוך הקדשת חלק נכבד לרגולציה ברישוי עסקים ובתכנון ובניה.

המאמר המצורף דן בכשלי הרגולציה בתחום התכנון והבניה והשפעתם על רישוי עסיקם.

למאמר המלא: בעקבות דו"ח מבקר המדינה 2020 (3)- כשלי הרגולציה בתכנון ובניה והשפעתם על רישוי עסקים

מאמרים אחרונים

היתר שולחנות וכסאות לא יהווה אישור לשימוש ברכוש משותף

אם שטח מסוים, שנקבע בתוכנית כרחוב או מדרכה, שייך לרכוש המשותף של בניין מסוים, אש היתר של העירייה להצבת שולחנות וכסאות או פרגוד חורף אינו גובר על הזכות הקניינית של בעלי הרכוש המשותף.


להמשיך לקרוא

גגון הנשען על עמודים יהיה פטור מהיתר בניה

בפסק דין בר ציון ביקשה הרשות המקומית להוציא צו הריסה מנהלי לגגון, בבית של אישה המגדלת 14 ילדים בדירת שניים וחצי חדרים.

בפסק הין נקבע כי נקבע כי גגון הנשען על עמודים נכלל בתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד- 2014 ("תקנות הפטור") ולפיכך יהיה פטור מהוצאת היתר בניה.

על פי האמור בסעיף 11(א) לתקנות הפטור נדרש מגגון שלא יבלוט מקיר המבנה יותר משני מטרים ושיהיה בנוי מחומרים קלים. 

אין בתקנות הפטור הוראה האוסרת כי הגגון יהיה ניצב על עמודים. על פי הוראות התקנות הנוספות קיימות מגבלות מסוימות על הצבת עמודים תומכים, אך אם אין חריגה ממגבלות אלו, וכעקרון, קיימת אפשרות שגגון יכלול רכיב של עמודים הנושאים אותו.

עוד יצויין שבית המשפט, תוך התייחסותו להנחיות המרחביות הדורשות שגודל הגגון לא יעלה על כפל פתח היציאה, קבע שלא קיימת הנחיה חד משמעית לפיה ניתן להציב את הגגון רק מעל פתח המבנה. 

חשוב לציין כי גם בית המשפט ציין בפסק הדין כי הוא בחר בפרשנות מקלה של הוראות הפטור לאור הנסיבות האישיות הקשות של האישה שבנתה את ההגון, וכי ספק אם בנסיבות אלו היה מקום לרשות לנקוט בהליך של צו הריסה מנהלי. 

בבנ (ת"א) 10138-03-22 אביטל בר ציון נ. ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 27.4.2023)

 

היעדר היתר בניה – מבנים שנבנו לפני חקיקת חוק התכנון והבניה- 1965

על מנת שעסק יקבל רישיון עליו לקיים את תכליות דיני התכנון והבניה. ככלל על עסק לפעול בהתאם לתוכנית ולהיתר הבניה.

במקרים מסוימים בעל העסק צריך להצהיר כי קיים היתר בניה לבית העסק או כי לא הצליח למצא את ההיתר בשקידה סבירה, ובמקרים אחרים, הרשות בודקת במסמכיה היא את קיומו של ההיתר.

כאשר מדובר בעסק הממוקם במבנה ישן, ואפילו ישן מאד, מתעוררת בעיה רוחבית של היעדר מסמכים בכלל, והיעדר היתרים בפרט, בתיקי ההנדסה.
שוב ושוב יש להשיב על השאלה – האם ביחס למבנה ישן עלינו להניח שבזמן אמת ניתן למבנה היתר אך הוא אבד בשל חלוף השנים, או שמא עלינו להניח' שמשמעות היעדר ההיתר בתיק היא' שלמבנה כלל לא ניתן היתר והשימוש בו נעשה בניגוד לחוק, גם אם זהו שימוש רב שנים.

קיים נוהג, המיושם בפועל,  לפיו התקופות לבחינת קיומם של היתרי בניה חולקו לזמן שלפני הקמת המדינה (עד 1948), הזמן שמן הקמת המדינה ועד לחקיקת חוק התכנון והבניה (1948-1965) והזמן שלאחר חקיקת החוק האמור (1965 ואילך).

בהתאם לאותו הנוהג נקבעה סוג של "חזקה" או " "נוהג" לפיהם: ביחס למבנים שנבנו לפני התקופה הרלוונטית  (או 1948, או 1965- תלוי את מי שואלים) ("מבנה ישן"), ההנחה היא שהם נבנו כדין, וההתנהלות כלפי אותם מבנים היא כמו ההתנהלות כלפי מבנים להם יש היתר בניה.
לפי אותה הנחה, המצב בפועל של המבנה הישן משקף את היתר הבניה שניתן לו.

פסק דין הימנותה שניתן בנובמבר 2021 הופך את הקערה על פיה וקובע כי בשטח מדינת ישראל ניתנו היתרים למבנים כבר משנת 1936, ולכן אין ליישם כל חזקה כללית וגורפת לגבי חוקיות הבניה של מבנים ישנים, אלא יש לבחון כל מבנה וכל מקרה לגופו. אנו סבורים שיש להתייחס לפסק דין זה בזהירות הראויה ואין לאמצו באופן גורף ודווקני  ביחס לכל העסקים טעוני הרישוי המנוהלים במבנים ישנים.

אנו מודים למי ששלח לנו את פסק הדין. 


להמשיך לקרוא

מחסום לחניון – פטור מהיתר בניה

בניית מחסום וכן ביתן לשומר הן עבודות הפטורות מהוצאת היתר בניה. במקרה שנדון בבית המשפט, העירייה הוציאה צו הריסה מנהלי למחסום כזה בטענה שעל אותן מחסום לא חל הפטור בשל אי התאמתו להנחיות המרחביות. בית המשפט ביטל את צו ההריסה.

המאמר נכתב על ידי אלחנן משי ושושי יוסקוביץ'


להמשיך לקרוא

אחריות בעל מקרקעין לניהול עסק בניגוד לדיני התכנון והבניה

אחת ממטרות חוק רישוי עסקים היא קיום תכליות דיני התכנון והבניה. לכן, על מנת לקבל רישיון עסק על העסק להתנהל, בין היתר, בהתאם לתכליות דיני התכנון והבניה (בכפוף להקלות על פי סעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים).

היה ועסק מנוהל שלא בהתאם לתכליות דיני התכנון והבניה- אחריותו של בעל העסק ברורה. הוא לא יקבל רישיון, יועמד לדין וככל הנראה, בסופו של יום, בית המשפט יורה על סגירת העסק.

כאשר העסק מנוהל על מקרקעין מושכרים, קיימת גם שאלת אחריותו של בעל המקרקעין לניהול העסק בניגוד לדיני התכנון והבניה.

בדרך כלל, במקרה כזה לא יתנהלו הליכים נגד בעל המקרקעין אלא נגד בעל העסק בלבד.

פסק דין שניתן בחודש ספטמבר 2022 מתייחס לאחריותו של בעל המקרקעין במקרים אלו ויכול בהחלט לשנות את התמונה.

המאמר נכתב במשותף על ידי אשר גרנר, אלחנן משי ועו"ד שושי יוסקוביץ'


להמשיך לקרוא