בשנת 2016 תוקן חוק התכנון והבניה כך, שבעלי עסקים המבקשים לעשות שימוש בנכס מסוים למטרת עסק, שלא על פי היתר הבניה הקיים, יוכלו לקבל לכך אישור בהליכים קצרים ופשוטים, ולא יצטרכו להגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר, הליך האורך חודשים ארוכים (תיקון 110, סעיף 145(ה) לחוק).

עד להתקנת תקנות, לא ניתן היה ליישם את הוראות התיקון, ובעלי העסקים לא יכלו להינות מהקלה זו. 

ביום 24.2.25 פורסמו (סוף סוף, לאחר כ 8 שנים!!) תקנות התכנון והבניה (שינוי שימוש למטרת עסק) התשפ"ה- 2025.

מאמר זה מביא את הוראות החוק ודגשים מסוימים הנוגעים להוראות התקנות.
הנהלת האתר מבקשת לציין במיוחד את המאמצים הבלתי נלאים שהשקיע מר אלחנן משי באישור תקנות אלו ואת עורכת הדין נועה טלבי שטרחה והגישה עתירה לבג"צ על מנת שהתקנות יותקנו. 

עקרונות הוראות החוק לשינוי שימוש–

 (הוראת סעיף 145ה לחוק התכנון והבניה במלואה, מובאת בסוף המאמר)

1. הליך אישור ה"שינוי שימוש"  יחול רק אם אותו שימוש אפשרי בתוכנית, ואם התוכנית אושרה לאחר 28.2.1966.
   תוכניות שאושרו לפני כניסת חוק התכנון והבניה לתוקף אך תוקנו לאחר מכן-  אנו סבורים כי לכל הפחות ניתן לאשר שינוי שימוש לגבי החלקים שתוקנות בתוכניות לאחר כניסת חוק התכנון והבניה לתוקפו, אך בהחלט ניתן לאמץ פרשנות תכליתית, לפיה בכל מקרה שתוכנית עודכנה לאחר שנת 1966 ניתן לראות את התוכנית ככזו שאושרה ביום התיקון, דהיינו לאחר כניסת חוק התכנון והבניה לתוקף.
   מאחר ורובן של התוכניות, בעיקר הישנות שבהן, תוקנו לפחות פעם אחת, הרי שפרשנות זו מרחיבה משמעותית את גדר התוכניות הנכללות בגדר החוק, ומאפשרת הקלה אמיתית בקבלת האישורים לשם ניהול עסק.
2. הבקשה לשינוי השימוש אינה כרוכה בעבודות הטעונות קבלת היתר בניה.
3. לא מדובר במפעל לייצור תעשייתי.
4. כתוצאה משינוי השימוש לא תיגרם פגיעה בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, או ישונה משמעותית אופי הסביבה.
5. סמכות הרישוי היא של רשות הרישוי*. זאת אומרת שאין צורך בכינוס הוועדה המקומית וקבלת ההחלטה אינה מסורבלת.
6. כאשר ניתן אישור לשינוי שימוש אין צורך בהיתר לשימוש חורג. ולא יראו באישור הזה כאישור לשימוש חורג. הוראת החוק מבהירה כי מדובר בסוג אישור שונה מהיתר לשימוש חורג וכי לא יוטל היטל השבחה בגין אישור זה**.
7. לוח זמנים קצר- ההחלטה תתקבל בתוך 30 יום מהגשתה.
   אבל, ויש כאן אבל גדול- ככל שלא התקבלה החלטה בבקשה בתוך תקופת הזמן הזו על ידי "רשות הרישוי" ייחשב הדבר לסירוב, והמבקש יוכל להגיש על כך השגה. ההשגה תוגש בתוך 15 ימים והחלטת וועדת הערר תינתן בתוך 30 ימים.
   ניתן להגיש בקשה לשינוי שימוש כאשר: התוכנית החלה במקום אושרה לאחר פברואר 1966, לא יבוצעו עבודות הטעונות היתר לצורך שינוי השימוש, לא מדובר במפעל לייצור תעשייתי, לא תיגרם פגיעה בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו או ישונה משמעותית אופי הסביבה.
   
   
   ההחלטה בבקשה תתקבל בתוך 30 יום. העדר החלטה משמעו סירוב.

התקנות- דגשים

כאמור, את הוראות החוק לא ניתן היה ליישם כל עוד לא הותקנו התקנות. עתה, לאחר 8 שנים, הותקנו סוף סוף תקנות המאפשרות יישום של ההקלות בחוק לשינוי שימוש של בעלי עסקים. במאמר זה לא נפרט את מלא הוראות התקנות אלא נשים דגשים על נקודות חשובות בלבד. קישור לנוסח התקנות המלא ניתן למצא בסוף המאמר.

1. תחולת התקנות על כל  העסקים אלו שטעונים רישיון עסק ואלו שלא–
   • התקנות חלות על כלל העסקים במדינת ישראל אלו שחייבים ברישיון עסק ואלו שלא.
   • יש הבדל ביחס למספר לא מבוטל של הוראות בתקנות בין ההסדרים והתחולה לגבי עסקים שטעונים רישיון עסק ואלו שלא, ויש לפיכך לקרא את הוראות התקנות בזהירות רבה.
   • יצויין כי בהליך ניסוח התקנות נשקלה האפשרות להתקין תקנות נפרדות לשתי קבוצות העסקים, אך הוחלט שלא לעשות כן.
   • עם זאת בתקופת מעבר שבין מועד כניסת התקנות לתוקף (24.4.25) ועד 1.1.26- הוראות חלק מהתקנות אוחדו. 
2. הגשת הבקשה–
   על פי דברי ההסבר לתקנות ההבחנה בין עסקים טעוני רישוי לכאלו שאינם טעוני רישוי נעשתה על מנת שעסקים הטעונים רישיון עסק לא יחוייבו להגיש את הבקשה במסגרת מערכת רישוי זמין והיא תוכל להיות מוגשת יחד עם הבקשה למתן רישיון עסק או בדרך אחרת שתקבע רשות הרישוי.
   
   • עסקים הטעונים רישיון – הבקשה תוגש באופן דיגיטלי למהנדס. אין חובה להגיש את הבקשה באמצעות "עורך בקשה" אך אישורו יידרש לגבי חלק מהמסמכים הנילווים לבקשה (תרשים מתאר חתום על ידי "עורך בקשה"  ( תקנה 3 (א)(9) וכן הצהרתו בדבר התאמת הבניין הקיים לשימוש המבוקש ופירוט עבודות הנדרשות לשם התאמה לשימוש המבוקש).
     רשות הרישוי תפרסם באתר האינטרנט  את אופן ההגשה של הבקשה.
   • עסקים שאינם טעונים רישיון- 
     רק החל מה 1.1.26- הבקשה תוגש באמצעות מערכת רישוי זמין, ובאמצעות מי שמוסמך להגיש בקשה על פי החוק. (תקנה 2(ב)).
      עד ל 1.1.26- יחולו על קבלת הסכמת רמ"י- אותם כללים החלים על עסק טעון רישיון ו- לא תחול חובה להגשת עמדת גורמים מאשרים (מפורט בתוספת), אלא ניתן יהיה להגיש הבקשה ללא עמדה זו והמהנדס הוא שיעביר הבקשה לקבלת עמדתם ( כמו שחל על עסקים הטעונים רישיון עסק).
3. מקרקעי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)-
   עסקים הטעונים רישיון- לוח הזמנים המקוצר הנקוב בתקנות לקבלת תגובת רמ"י לא יחול על עסקים טעוני רישיון, ואף נקבע  בתקנה 5(ה)(1) כי במקרקעי ישראל לא יינתן אישור לשינוי שימוש אלא בהסכמת רמ"י. 
   אנו סבורים שלעניין קבלת עמדת רמ"י לעסק הטעון רישוי תחול תקנה 36(ה)(4) לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), לפיהן אם רמ"י לא הגיבה לבקשה בתוך 90 ימים  יראו זאת כאילו לא נדרשת הסכמת רמ"י,  וזאת מהסיבות הבאות-
   • בדברי ההסבר לתקנות נכתב ביחס להסכמת בעלי זכויות במקרקעין כי, כאן נקבע הסדר זהה במהותו להוראות הקבועות בתקנות רישוי בניה בדבר הצורך בקבלת הסכמת בעלי הזכויות במקרקעין. (טיוטת התקנות בליווי דברי ההסבר מצורפת בסוף המאמר).
   • בתקנה 36(ה)(4) לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) הדנה בהסכמה הנדרשת של בעלי זכויות במקרקעין לשם הוצאת היתר, נקבע כי אם רמ"י לא מסרה תגובתה למבקש בתוך 90 יום מהיום שבו אישרה כי הבקשה הוגשה כדין יראו זאת כאילו לא נדרשת הסכמת רמ"י לבקשה להיתר. אמנם "אישור שימוש" אינו "היתר" במובן המילולי של המונח אך לעניין זה נראה שברמה התפיסתית (כאמור בדברי ההסבר לתקנות) ניתן להתייחס אליהם באותו האופן.   
   • דברים ברוח זו נכתבו גם בדו"ח RIA הנוגע לתקנות אלו (קישור מצורף בסוף המאמר).
     עסקים שאינם טעונים רישיון- לגבי עסק שאינו טעון רישיון- נקבעו בתקנות לוחות זמנים קצרים לתגובת רמ"י, ואם אינה מגיבה בזמן ייחשב הדבר כאילו לא נדרש אישורה.
     הוראות אלו יכנסו לתוקף רק ביום 1.1.26.(בהתאם להוראות המעבר). עד אז יחולו ההוראות בתקנות לגבי עסקים הטעונים רישיון. 
4. המצאת  אישור נגישות-
   עסקים במקום ציבורי שאינם טעונים רישיון בלבד, יידרשו להמציא גם אישורי נגישות.
   נציין כי עסק במקום ציבורי הטעון רישוי ימציא אישורי נגישות עם הבקשה לרישיון עסק ממילא.
5. צירוף עמדת גורם מאשר– (משרד הבריאות, רשות הכבאות וההצלה, המשרד להגנ"ס, פיקוד העורף- מפורט בתוספת לתקנות)
   עסק טעון רישוי- אין צורך לצרף לבקשה עמדת גורם מאשר, אלא המהנדס הוא זה שיפנה את הבקשה לגורמים המאשרים לקבלת עמדתם. תשובת הגורם המאשר תינתן בתוך 15 יום. היה ולא תינתן תגובת הגורם המאשר במועד, ייראה הדבר כאילו אותו גורם  אינו מתנגד לבקשה.
   עסק שאינו טעון רישוי יצרף לבקשה גם את עמדת הגורם המאשר. (על פי הוראות המעבר – הוראה זו תיכנס לתוקף רק ב 1.1.26 ועד אז יחולו אותן הוראות החלות על עסקים טעוני רישוי). 
6. צירוף ההיתר הקיים לבקשה לשינוי שימוש ושיקול דעת המהנדס-
   • בתקנה 3(א) פורטו המסמכים שיש לצרף לבקשה, ובתקנת משנה (8) נכתב "ההיתר שלפיו הותר השימוש הקיים".
   • בתקנה 8(ג) נכתב כי במקרים חריגים, המהנדס רשאי, בהחלטה מנומקת בכתב, לקלוט בקשה בהעדר העתק של ההיתר הקיים. על המגיש את הבקשה לפרט מדוע לא צירף היתר.
   • בדברי ההסבר לתקנות נכתב כי הכוונה היא למתן אישור המהנדס להגשת הבקשה ללא היתר קיים אם שוכנע כי לא ניתן לאתרו.לכן, בעל עסק המבקש שבקשתו תתקבל ללא צירוף היתר קיים, יצטרך לפרט מדוע אינו מצרף את ההיתר ואילו פעולות נקט כדי לאתרו.
7. לו"ז לתשובת רשות הרישוי ומה קורה אם אינה משיבה בזמן-
   • על המהנדס להשיב לבקשה בתוך 30 יום (תקנה 9).
   • יש לשים לב לברירת המחדל בס' 145ה (א)(2) לחוק בה נקבע, שאם המהנדס לא נתן תשובתו במועד יראו זאת כסירוב, והמבקש יוכל להגיש ערר בתוך 15 יום.
   • עוד יש לשים לב כי בתקופת אותם 30 ימים על המהנדס לבדוק עמידה בהוראות סעיף 145ה לחוק וגם על רשות הרישוי לתת החלטתה.
8. מתי יכולה רשות הרישוי לדחות את הבקשה–
   את הבקשה ניתן לדחות רק בשני מקרים:
   האחד-  הבקשה לא מקיימת את התנאים הנדרשים בסעיף 145ה לחוק (בדיקת התאמה) 
   השני- רשות הרישוי קיבלה את הערות בעלי הזכויות במקרקעין.
9. לכמה זמן תקף האישור– אישור השימוש יהיה תקף לצמיתות ולא פחות מ 5 שנים. ככל ורשות הרישוי מגבילה את תקופת הזמן של האישור, עליה לנמק זאת בכתב.
10. מועד הכניסה לתוקף של התקנות-
    בדברי ההסבר נכתב כי לעניין ניהול ההליכים במערכת רישוי זמין נקבע לוח זמנים שונה שכן הפעלת מערכת זו תחל לאחר השלמת מערכת רישוי זמין להליכים הקבועים בתקנות אלו, ועד אז תחול הוראת המעבר (המפורטת להלן) לעניין אופן הגשת הבקשה והפניה לרמ"י ולגורמים המאשרים. 
    הכלל – כניסת הוראות לתוקף ב 24.4.25.
    החריגים- כניסה לתןקף ב 1.1.26 או בתוך 30 ימים ממועד פירסום ברשומות כי המערכת המקוונת לעניין תקנות אלו החלה לפעול, כאשר:
    • הגשת בקשה לשינוי שימוש לעסק שאינו טעון רישוי במסגרת מערכת רישוי זמין- 1.1.26. עד אז יחולו הכללים שנקבעו לגבי עסקים טעוני רישוי (תקנה 2(ב)),
    • התקנות בעניין לו"ז מקוצר להסכמת המנהל, עד אז יחולו הכללים שנקבעו לגבי עסקים טעוני רישוי (תקנות  5(ה)(2) עד (5)).
      
      התקנות חלות הן על עסקים טעוני רישיון והן על עסקים שאינם טעוני רישיון. בחלק גדול מהתקנות נקבעו כללים שונים לכל קבוצת עסקים.

הערות

בסעיף 145ה לחוק התכנון והבניה נקבע-

הוראות החוק מקימות הליך מקוצר ונוח יחסית לקבלת היתר לשימוש שונה במקות העסק מהשימוש שהותר על פי ההיתר הקיים לעסק, וזאת כל עוד אותו השימוש אפשרי על פי התוכנית.

145ה. (א) על אף האמור בחוק זה רשות הרישוי המקומית תיתן אישור לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק (בסעיף זה – אישור לשינוי שימוש), אם התקיימו כל אלה:

(1)   השימוש המבוקש למטרת עסק הותר בתכנית החלה על המגרש והוא תואם אותה ואת ההנחיות המרחביות החלות על המגרש;

(2)   התכנית שלפיה מבוקש האישור לשינוי שימוש אושרה לאחר יום תחילתו של חוק זה כאמור בסעיף 279 (28.2.1966);

(3)   הבקשה אינה כוללת עבודות הטעונות היתר;

(4)   הבקשה אינה למטרת מפעל לייצור תעשייתי;

(5)   השימוש המבוקש למטרת עסק אין בו כדי לפגוע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, או לשנות משמעותית את אופי הסביבה.

           (ב)  ניתן אישור לשינוי שימוש, לא יידרש כל אישור נוסף של מכון בקרה ולא יהיה צורך בקבלת היתר נוסף על ההיתר הקיים.

           (ג)   (1)   רשות הרישוי תחליט בבקשה לפי סעיף זה, לאחר שדנה בהערות שהוגשו לה לפי התקנות האמורות בסעיף קטן (ה), ככל שהוגשו, בתוך 30 ימי עבודה מיום שנקלטה;

(2)   לא החליטה רשות הרישוי המקומית בתוך התקופה האמורה בפסקה (1), יראו זאת כסירוב לתת אישור ורשאי המבקש להגיש את בקשתו לוועדת הערר בתוך 15 ימים מתום התקופה האמורה; ועדת הערר תחליט בבקשה בתוך 30 ימים מהיום שהוגשה לה.

           (ד)  הרואה את עצמו נפגע מהחלטת רשות הרישוי המקומית לסרב לבקשה לפי סעיף זה או לדחות הערה שהוגשה לפי סעיף זה רשאי לערור לפני ועדת הערר בתוך 15 ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה; ועדת הערר תחליט בערר בתוך 30 ימים מיום הגשתו.

           (ה)  שר הפנים יקבע בתקנות הוראות בדבר אופן הגשת בקשה לאישור לשינוי שימוש ותנאים מוקדמים להגשתה, ובכלל זה הגשתה בדרך מקוונת, פרטי הבקשה, הסכמתם הנדרשת של בעלי הזכויות במקרקעין לגביהם הוגשה הבקשה, משלוח הודעות ושמיעת הערות בעלי זכויות כאמור שלא נתנו את הסכמתם לבקשה, וכן תקופת תוקפו המזערית של אישור לשינוי שימוש.

           (ו)   על אף הוראות פרק זה, על אישור לשינוי שימוש לפי סעיף זה, יחולו הוראות סעיף זה בלבד ולא יראו בשינוי שימוש כאמור שימוש חורג.

לנוסח התקנות המלא ראה: תקנות התכנון והבנייה שינוי (שימוש למטרת עסק) התשפ"ה 2025
לדו"ח RIA ראה: תקנות שינוי שימוש- דוח RIA
לטיוטת התקנות ראה: טיוטת תקנות התכנון והבנייה (שינוי שימוש למטרת עסק), התשפד- 2023

• * רשות הרישוי– על פי הוראות ס' 30 לחוק התו"ב- רשות הרישוי הינה יו"ר הוועדה המקומית או יו"ר וועדת המשנה של הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה המקומית.
• ** גם על שימוש חורג מהיתר , ככלל, לא יוטל היטל השבחה. ראה: היתר ל"שימוש חורג מהיתר" לא יחוייב, בדרך כלל, בהיטל השבחה