רישוי & עסקים

תודה לאלחנן משי שהפנה תשומת ליבנו לפסק הדין.

תושב ובעל נכס במדרחוב נחלת בנימין הגיש עתירה מנהלית בעניין סגירת מדרחוב נחלת בנימין ומתן היתר להנחת כיסאות ושולחנות למלא שטחו של המדרחוב.

במסגרת העתירה נטען בין היתר כי המקטע  שייעודו החוקי הוא "דרך" , הפך למתחם בילוי המוני כפועל יוצא ממספר החלטות שניתנו על ידי הרשויות, וביניהן מתן היתר לכיסאות ושולחנות על הכביש בשעות מסוימות. בכך בעצם שונה ייעוד הרחוב. יתר העתירה נסובה על התמרור של הרחוב בהתאם ומתן היתרי לילה- שתי עילות אלו נדחו. 

על פי חוק העזר של עיריית תל אביב יפו  בית אוכל יכול להציב כיסאות ושולחנות בשטח רחוב (כולל גם מדרכה כביש ודרך). ביולי 25 עדכנה העירייה את המדיניות לגבי מדרחוב נחל בנימין כך שבשעות הבוקר, בהן מתאפשרת תנועה של כלי רכב בכביש, תתאפשר הושבה בצמוד לחזית בית העסק בלבד, תוך שמירה על מעבר פנוי של 2 מטר רוחב במדרכה. ואילו בשעות תחולת הסדר הערב ניתן להגיש בקשה להיתר שולחנות וכיסאות על כל רוחב המדרכה צמוד לחזית העסק ובנוסף על כך ניתן לכלול בבקשת היתר להצבת כיסאות ושולחנות מטר רוחב על גבי הכביש בצמוד למדרכה. 

יוצא שבפועל, בהתאם להיתרי ערב לא נותר מעבר פנוי לכלי רכב או לבני אדם, כמעט לחלוטין.

בהסתמכו על הפסיקה  קבע בית המשפט כי ""דרך" היא תוואי המיועד למעבר להולכי רגל ולכלי רכב; הן השימוש להולכי רגל והן לכלי רכב הם שימושי משנה בדבר ואופן החלוקה הפנימית בין שימושי המשנה אין בו כשלעצמו כדי להוביל לשינוי היעוד של הדרך כדרך. בצד זאת נקבע כי מקום בו מדובר בדרך מיוחדת – כגון דרך משולבת – אופיה המיוחד של הדרך יכתיב פירוט מיוחד וספציפי במסגרת תכנית המתאר. " ( ס' 26 לפסק הדין)

בפסק הדין נקבע כי ההחלטה לאפשר בשעות הסדר הערב להציב כיסאות ושולחנות על כל רוחב המדרכה צמוד לחזית העסק ונוסף לכך על הכביש היא החלטה שהובילה לשינוי בשימוש המיועד של הרחוב על פי התוכניות באופן שאינו עולה בקנה אחד עם ייעוד המקטע כ"דרך" ולכן זו החלטה שיש לבטלה בשל חריגה מסמכות 

בהסתמך על פסיקה קודמת הסיק בית המשפט לעניין עתירה זו כי "מתן האפשרות להצבת שולחנות וכיסאות כמעט על כל רוחבה של הדרך (כל רוחב המדרכה ואף מטר לתוך הכביש,  מכל אחד מצדדיו של הכביש), מוביל הלכה למעשה לכך, שאופי המקטע – כמקטע המיועד למעבר של כלי רכב או של הולכי רגל –שונה לבלי היכר, למקום המיועד לשהייה לאורך זמן, בו מוצבים כסאות ושולחנות, אשר אינם מאפשרים מעבר חופשי. יתרה מכך, שינוי אופי המקטע, גורם – לבד מהמכשולים המוצבים – גם למטרדי רעש ועשן, התואמים את התקהלות האנשים לאורך זמן במקום זה. בנסיבות אלו, הנני סבורה כי דה פקטו הוביל מתן היתרים אלו להצבת שולחנות וכיסאות, משל היה המקום "מדרחוב", לשינוי יעוד המקטע שלא כדין, הואיל ולא קדם לו הליך תכנוני ובאופן המנוגד באופן חזיתי לעקרונות היסוד התכנוניים המחייבים שקיפות ושיתוף הציבור בהליך התכנוני. " (סעיף 29 לפסק הדין).

חשוב לציין כי החלטת בית המשפט מתייחסת להסדר הערב ולא להסדר בשעות הבוקר לפיו , ניתן להציב את הכיסאות והשולחנות רק בצמוד לחזית בית העסק תוך שמירה על מעבר פנוי של 2 מטר רוחב במדרכה.

אנו מדגישים עניין זה מאחר ומתן היתרי כיסאות ושולחנות מאוד מקובל ברוב רובן של הרשויות המקומיות. לכן יש לשים לב כי מתן היתר כזה אינו פוגע בזכות המעבר של מכוניות והולכי רגל במקטע אותו מאשרים. 

פסק הדין:

עתמ (ת"א) 64915-03-26  כובש נ. ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 25.10.26)

וועדת ערר מחוזית בתל אביב קבעה כי ניתן לאפשר שימוש חורג בנכס לשימוש עסקי גם אם, בנסיבות שפורטו בהחלטה, קיימות בנכס חריגות בניה.

וועדת הערר בעניין טום עמר דנה במקרה בו בבניין שנבנה על פי היתר בשנת 1964 הוגדרה קומת המרתף כמחסן. בקומה זו פועל, בשימוש חורג מתוכנית, עסק של תיאטרון סטנד-אפ ופאב. במבנה קיימות חריגות בניה מההיתר המקורי. הגם שידוע כי ניתנו היתרים לשינויים לאחר ההיתר המקורי אך לא ברור מהם. 

בין היתר דנה וועדת הערר בשאלה האם ניתן לאשר בקשה לשימוש חורג בנכס שקיימות בו חריגות בניה.

בערכאה הראשונה קבעה וועדת הערר, לאחר שהוגשה חוות דעת קונסטרוקטיבית, כי מאחר ומדובר בבניה ישנה והשינויים קיימים מזה עשרות שנים, כי יש להפעיל שיקול דעת ולא לדרוש מבעל עסק (שאינו בעל הנכס) להכשיר בניה היסטורית כתנאי לשימוש חורג זמני מאחר ודרישה כזו תהווה פגיעה אנושה בחופש העיסוק וביכולת לקיים עסקים בתל אביב.

הנחיית היועמ"ש בעניין "זוטי דברים" וסעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים-

בערעור, הוועדה הפנתה להנחיות היועמ"ש מס 8.1151- מתן רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה ולהוראה בסעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים (שנחקקה לאחר פרסום הנחיית היועמ"ש האמורה).

על פי הנחיית היועמ"ש, מתן אישור לשימוש חורג במבנה שאינו תואם את היתר הבניה היא חריג. ניתן לשקול מתן רישיון עסק למרות החריגה רק אם מתקיים אחד מהתנאים הבאים:  חריגות הבניה הינן קלות, והתובע קבע שאין מקום לנהל בגינן הליך  בשל בעדר עניין לציבור, כאשר מדובר במבנה ישן שלא נמצא לו היתר בניה והתובע קבע שלא ניתן או שאין כוונה לנהל הליך בשל העדר עניין לציבור. במקרים של חריגות קלות שניתן להכשירן, הכלל הוא שיינתן רישיון זמני עד להכשרת הפגם לפי דיני התכנון והבניה.

בסעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים נקבע כי לא יינתן רישיון לעסק שאינו מקיים את דיני התכנון והבניה. עם זאת ניתן שיקול דעת למהנדס הוועדה המקומית לאשר מתן רישיון עסק כאשר קיימות "הפרות לא מהותיות".

הוועדה ציינה כי בתי המשפט הדגישו לאורך השנים כי אין להשתמש ברישוי עסקים כדי לעקוף את הצורך בהיתר לשימוש חורג או בתיקון תוכניות קיימות.

היחס בין הנחיית היועמ"ש לבין הוראו סעיף 8א1-

בפס"ד אוליצקי נדון מקרה של ניהול מחצבה שקיימים בה מבנים שנבנו ללא היתר.  שם בית המשפט התייחס  להנחיות היועמ"ש  והזכיר כי בתי המשפט ובמיוחד בית המשפט העליון פירשו הנחיה זו בפרשנות מצומצמת, כך שתחולתה תהיה על מקרים חריגים בלבד ובתנאי שהתובע המקומי קבע שאין עניין ציבורי בהליך לפי חוק התכנון והבניה. עוד נקבע בהנחיה כי מתן רישיון עסק בנסיבות כאמור, לא יהווה חסינות מפני הליכים עתידיים לפי חוק התכנון והבניה וכי ברישיון העסק יודגש כי הרישיון אינו מהווה היתר לפי חוק התכנון והבניה.

גם בהתאם להוראות סעיף 8א1 מתן רישיון על פי החריגים שבסעיף אינו מקנה חסינות מפני הליכים עתידיים לפי חוק התכנון והבניה. גם אם ניתן רישיון עסק , עדיין ניתן להגיש תביעה בגין החריגות מדיני התכנון והבניה.

וועדת הערר ציינה, בהתייחסה לפסק דין אוליצקי, כי קיים איזון בין הנחיות היועמ"ש ובין הוראות סעיף 8א1 המאפשר מתן היתר זמני לשימוש חורג, בנסיבות בהן אין מדובר בפגיעה מהותית ומתקיימת עמידה בתנאים שנקבעו בחוות דעת היועמ"ש.

במקרה הנדון, הוועדה השתכנעה כי מדובר במבנה ישן שנעשו בו שינויים בהיתר למרות שלא ניתן לדעת מהם בדיוק, לא ניתן לפסול את עצם קיומם, קיים אישור קונסטרוקטיבי ליציבות, מדובר בבניה תת קרקעית שהשפעתה על הסביבה פחותה משמעותית מחריגות בניה אחרות, חלק מהבניה קיים שנים רבות ללא שהוועדה המקומית פעלה בעניין, מדובר בשימוש חורג זמני ולא קבוע ולכן הבקשה לשימוש חורג אושרה בכפוף לקבלת חוות דעת תובע הרשות המקומית כי חריגות הבניה מהוות זוטי דברים וכי אין כוונה להגיש תביעה בגינן, 

ראוי לציין כי ככלל בקשה לשימוש חורג לא יכולה להכשיר מבנה שהוקם שלא דין ולא ניתן לאשרה ביחס למבנה כזה. (ערר משק שוורצברג). באותו מקרה לכלל הבניה במתחם לא היו היתרי בניה.

פסיקה

ערר (ת"א) 1018-02-25 טום עמר נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 22.1.2026)
עתמ (חי') 2743-08-25 אוליצקי תשתיות בע"מ נ. המועצה האזורית מטה אשר (פורסם בנבו, 26.12.2025)
ערר 1028-10-25 משק שוורצברג בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון והבניה הרצליה (פורסם בנבו,