כאשר בודקים נכס לפני שפותחים בו עסק  לא מספיק לבדוק את תוכנית הבניין והיתר הבניה. אם העסק ממוקם בבית משותף, יש לבדוק היטב את הוראות התקנון של הבית המשותף.

על החשיבות של בדיקה כזו יעידו פסקי הדין בהם נקבע כי גלידריה תיכלל באיסור בתקנון לניהול מסעדה, וכי בית מאפה יכלל באיסור בתקנון לניהול בית אוכל. 

פסק דין יודיטקס

בתקנון הבית המשותף של בניין מסוים, אשר קומת הקרקע שבו מיועדת למסחר, נקבע כי בדירה לא יתנהל עסק להכנה, הפצה, ממכר של פלפל, סטקיה, מסעדה, דגים, בשר, ירקות, פירות או מכולת. במשך שנים פעל במקום סניף בנק.

אחת מדירות הקרקע הושכרה לאדם שביקש להקים בה סניף של רשת גלידריות.

בעלי הדירות פנו למפקחת על הבתים המשותפים וביקשו שתיקבע כי בדירות הקרקע לא ניתן להקים עסק  לממכר מזון כלשהו ובכלל זה גלידריה.

הוראות התקנון המשותף יפורשו לפי כללי הפרשנות בדיני החוזים

בית המשפט קבע כי תקנון בית משותף מהווה חוזה ולכן יחילו על פרשנותו את הכללים החלים על פרשנות חוזים. ככלל בפרשנות הסכם בית המשפט יבדוק את אומד דעתם של הצדדים ברמה הסובייקטיבית (למה הצדדים שחתמו את ההסכם התכוונו), היה ולא ניתן לעשות זאת בית המשפט יבחן את הוראות ההסכם לפי אומד דעת אובייקטיבי (בית המשפט יבדוק את האינטרסים והתכליות שחוזה מהסוג שנכרת נועד להגשים, שהם האינטרסים המקובלים על צדדים הוגנים להסכם, והוא מוסק מתוך אופיה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים).  

פרשנות הוראות תקנון בית משותף

בפסק הדין נקבע כי תקנון בית משותף הינו חוזה הצופה פני עתיד הואיל ותכליתו להסדיר מערכת יחסים ארוכת שנים בין בעלי הדירות לבין עצמם. התקנון חל גם על מי שלא היה צד לחתימתו והאפשרות להתחכות אחר כוונת הצדדים  באופן סובייקאטיבי מוגבלת. 

לכן- בפרשנות תקנון בית משותף , במיוחד שנים כה רבות אחר שנחתם, בית במשפט יתחכה אחר אומד הדעת האובייקטיבי של הצדדים.

ועוד- יש להביא בחשבון שתקנון בית משותף  מסדיר יחסי בעלי דירות לשנים רבות קדימה, פרשנות סבירה שלו תהיה כזו הצופה את פני העתיד, ומחילה את האיסורים הכתובים בו  על ניהול עסקים כפי שיהיו בעתיד. רשימת העסקים האסורים אינה רשימה סגורה ויש לבדוק אילו סוגי עסקים ביקשו מנסחי התקנון לאסור.

בית המשפט בחן הגדרות מילוניות שונות למונח מסעדה וקבע שהמשותף להן הוא שמדובר בבית עסק לממכר והגשה של משקאות ומזון. מאחר וגלידריה עונה להגדרות אלו- הרי שלעניין פרשנות התקנון גלידריה תיחשב למסעדה. על כך יש להוסיף כי בגלידריה המדוברת היו קיימים – מטבח, תנור לאפיה או לחימום שולחנות וכיסאות לשם ישיבה במקום.

פסק דין זליג

בפסק דין זליג נדון מקרה בו נאסר בתקנון הבית המשותף לנהל חנות ירקות, מסעדה, סטקיה, חנות דגים, בית אוכל, מכולת או מועדון ריקודים.

המחזיקים בנכס השנוי במחלוקת מכרו דיברי מאפה אשר נאפו במקום. 

בית המשפט קבע כי בעת החתימה על התקנון בעלי הדירות התכוונו למנוע הפעלת בתי עסק הגורמים למטרדי ריח, רעש ולכלוך ולכן תחול המגבלה גם על בתי מאפה. 

שם נקבע כי הוספת המונח "בית אוכל" לתקנון, לא נועדה להוסיף מילה נרדפת למסעדה הכוללת את כל סוגי העסקים בהם סועדים הלקוחות, אלא להרחיב את ההגדרה לעסקים המוכרים מזון מכל סוג שהוא. גם כאן, בדומה לנסיבות בפסק דין יודיטקס, בעת החתימה על התקנון, סוג העסקים שנדון בסכסוך לא היה פופולרי או שלא היה קיים כלל.

.

פסיקה

עשא (ת"א) 38668-11-21 יודיטקס בע"מ נ. נציגות הדיירים והבית המשותף בבלי 12 תל אביב (11.7.2022, פורסם בנבו)
עא (ת"א) 2572/06 זליג שמעון נ. נציגות הבית (3.1.2007, פורסם בנבו)