אחת ממטרות חוק רישוי עסקים היא קיום תכליות דיני התכנון והבניה. לכן, על מנת לקבל רישיון עסק על העסק להתנהל, בין היתר, בהתאם לתכליות דיני התכנון והבניה (בכפוף להקלות על פי סעיף 8א1 לחוק רישוי עסקים).

היה ועסק מנוהל שלא בהתאם לתכליות דיני התכנון והבניה- אחריותו של בעל העסק ברורה. הוא לא יקבל רישיון, יועמד לדין וככל הנראה, בסופו של יום, בית המשפט יורה על סגירת העסק.

כאשר העסק מנוהל על מקרקעין מושכרים, קיימת גם שאלת אחריותו של בעל המקרקעין לניהול העסק בניגוד לדיני התכנון והבניה.

בדרך כלל, במקרה כזה לא יתנהלו הליכים נגד בעל המקרקעין אלא נגד בעל העסק בלבד.

פסק דין שניתן בחודש ספטמבר 2022 מתייחס לאחריותו של בעל המקרקעין במקרים אלו ויכול בהחלט לשנות את התמונה.

המאמר נכתב במשותף על ידי אשר גרנר, אלחנן משי ועו"ד שושי יוסקוביץ'

בפסק דין אבו חסונה נדון מקרה בו לבעלי עסק ניתנו רישיונות לאיסוף והובלת אשפה ופסולת עבור מספר כלי רכב. בנקודת זמן מסוימת שכרו בעלי העסק מגרש והפעילו בו תחנת מעבר לפסולת מבלי לבקש לכך רישיון עסק. 

כתב אישום הוגש כנגד בעלי העסק בלבד ואלו טענו, בין היתר, לאכיפה בררנית שכן בעלי הנכס, אף לא נחקרו תחת אזהרה למרות שהודו שהרוויחו כסף מהשכרת המגרש לבעלי העסק.

בית המשפט אמנם הותיר את ההכרעה בשאלת האכיפה הבררנית לתום שלב הראיות בתיק אך עם זאת התייחס לשאלת אחריותם העקרונית של בעלי המקרקעין.

בית המשפט התייחס הן לרווח שבעלי הקרקע מפיקים מההשכרה, והן לאינטרס הציבורי בהעמדתם לדין ככל וידעו על השימוש הלא חוקי בקרקע ולא נקטו בצעדים סבירים כדי למנוע שימוש זה.
עוד התייחס בית המשפט לכך שמדובר בעבירה על חוק התכנון והבניה, עבירה של אחריות קפידה.

בית המשפט, ציין כי "כאן מדובר בבעלי הקרקע, אלה שהשכירו את הקרקע לנאשמים ומפיקים רווח כלכלי מכך. לפיכך, במידה ובעלי הקרקע ידעו על השימוש האסור שעושים, לכאורה, הנאשמים בקרקע, אפשר לומר שקיים אינטרס ציבורי בהעמדתם לדין, שכן לולא השכירו לנאשמים את הקרקע לא היתה באה העבירה לעולם. יצוין, שהעמדתם של בעלי הקרקע לדין יכולה להתאפשר, שכן סעיף 243 לחוק התכנון והבניה, אשר דן בעבירה של עבודה אסורה ושימוש אסור במקרקעין, קובע שניתן להעמיד לדין, בין היתר, גם את בעלי המקרקעין, כאשר לגביהם מדובר בעבירה של אחריות קפידה, והמשמעות היא שתהא זו הגנה טובה לנאשמים אם יוכיחו שהעבירות נעברו שלא בידיעתם ושנקטו בכל הצעדים הסבירים על מנת למנוע את העבירה". (עמוד 4 לפסק הדין).

אחריות על פי חוק רישוי עסקים וחוק התכנון והבניה 

על פי הוראות חוק רישוי עסקים, ניהול עסק ללא רישיון מהווה עבירה של בעל העסק בלבד.

לכן, אם עסק, הטעון רישיון, מנוהל בניגוד לדיני התכנון והבניה, העבירה לפי חוק זה תהיה של בעל העסק בלבד.( סעיף 14 לחוק). 

לעומת זאת על פי הוראות חוק התכנון והבניה, האחריות לשימוש בנכס או במקרקעין בניגוד לחוק חלה הן על המשתמש (בעל העסק, במקרה שלנו) והן על בעל המקרקעין (סעיף 243(ו) לחוק).

האחריות לביצוע העבירות הן על פי חוק רישוי עסקים והן על פי חוק התכנון והבניה הינה אחריות קפידה – משמע  מרגע שמוכח כי נוהל במקרקעין או בנכס עסק בניגוד לדיני התכנון והבניה, הרי שעל בעל העסק (חוק רישוי עסקים וחוק התכנון והבניה) ובעל המקרקעין (חוק התכנון והבניה) להוכיח כי השימוש נעשה שלא בידיעתם וכי נקטו בכל הצעדים הסבירים כדי למנוע את השימוש האסור.

בפועל – התביעות מוגשות נגד בעלי העסק בלבד

ברוב רובן של הרשויות התביעות בתחום רישוי עסקים ובתחום תכנון ובניה מתנהלות בנפרד. 

לכן, כאשר עסק מתנהל בניגוד לדיני התכנון והבניה בד"כ תוגש  נגד בעל העסק בלבד, תביעה על פי חוק רישוי עסקים.לעומת זאת –  נגד בעל המקרקעין לא יתנהלו הליכים כלל.

התוצאה – בעלי נכסים ומקרקעין אינם חשים כי הם נוטלים על עצמם כל סיכון כאשר הם משכירים נכסים לשימוש שאינו תואם את היתרי הבניה ותוכניות הבניין. הסיכון הוא של בעלי העסק בלבד.

פסק הדין המוזכר לעיל משנה את התמונה. 

בשולי פסק הדין

לא אחת קורה כי בעלי נכסים ומקרקעין משכירים את נכסיהם העסקיים למטרות, אשר לעיתים קרובות רשומות אף בהסכם השכירות, שאינן תואמות את היתרי הבניה או תוכניות הבניין החלות על הנכס. בדרך כלל גם יירשם בהסכם השכירות כי חובה על המשכיר להוציא רישיון לעסק, ככל ורישיון כזה נדרש על פי חוק.

את הסיכון הכספי והעסקי לשימוש בנכס או במקרקעין שלא על פי החוק, נוטלים על עצמם, בפועל, השוכרים, בעלי העסק בלבד.

בעקבות אמירת בית המשפט בפסק הדין לעיל, ייתכן ומציאות זו תשתנה.

בהחלט ייתכן כי אם בעלי הנכסים יידעו ששימוש בניגוד לדין בנכס או במקרקעין אותו הם משכירים יפגע בכיסם, הם יוודאו שהנכס יושכר ויעשה בו שימוש למטרות האפשריות על פי ההיתר ותוכניות הבניין. עיסקאות אשר בהן רק השוכר נוטל סיכון לא יצאו לפועל מלכתחילה ובזאת ייצאו כולם (כמעט) נשכרים.  

חקיקה

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 סעיף 243

חוק רישוי עסקים – סעיף 14

פסיקה

תפ (כ"ס) 36972-01-22 מדינת ישראל, המשרד להגנת הסביבה נ. שריף אבו חסונה (פורסם בנבו, 11.9.2022)