רבות נכתב על השאלה האם "וילות אירוח" טעונות רישיון עסק. פסקי דין רבים עסקו בשאלה מה ההגדרה של "יחידת אירוח", מתי מבנה מסויים ייחשב כמכיל מעל 4 יחידות אירוח והאם הדבר תלוי במספר החדרים או שמא במספר האנשים היכולים ללון בו.

במהלך השנים האחרונות אנו, מנהלי האתר, סברנו כי במקום להיכנס להתחשבנות קפדנית בשאלה האם וילת אירוח כזו או אחרת טעונה רישיון עסק ולכן ניתן להחיל עליה את דיני רישוי עסקים, יש לפעול כנגד תופעה זו במישור דיני התכנון והבניה.

יש להבחין בין עצם השימוש- שיבחן במשקפיים של דיני התכנון והבניה, לבין השאלה האם מדובר ביותר מ 4 יחידות אירוח שתיבחן במשקפיים של דיני רישוי עסקים.
דיני התכנון והבניה יחולו בכל המקרים, בעוד שדיני רישוי עסקים יחולו רק בחלק מהמקרים, כאשר מדובר בניהול של יותר מ 4 יחידות אירוח.

במספר פסקי דין ניתח בית המשפט את הסוגיה לעומקה וקובע כי השכרה לטווח קצר, לא תיחשב כשימוש למגורים אלא כשימוש למטרות נופש, ויש להוציא היתר לשימוש חורג.

עודכן ביום 22.1.24

בפסק דין אבידן, (מחוזי) שניתן באוגוסט 2022,  נדון מקרה בו כנגד 4 וילות במצפה רמון הוצאו צווי הפסקה שיפוטיים לפי חוק התכנון והבניה. צווי המניעה שהוצאו על ידי הוועדה המקומית ביקשו לאסור הפעלת יחידות נופש בניגוד לתוכניות וההיתרים. המדובר ביחידות המושכרות בדרך כלל לימים ספורים בלבד בכל פעם.

פסק הדין

בית משפט השלום קבע כי "השכרת המקרקעין לתקופות קצרות, לצורכי נופש, חופשה וקיט של שוכרים מזדמנים, היא שימוש במקרקעין כיחידות נופש, המנוגד לתוכניות, המייעדות את המקרקעין למגורים בלבד". בהבחנת השימוש בין בית מגורים לבין יחידות אירוח לצרכי נופש, הסתמך בית המשפט על שני פסקי דין של בית המשפט העליון- פסק דין אי התכלת ופסק דין מעוז דניאל.

בית המשפט המחוזי-
אישר את פסיקת בית משפט השלום והוסיף נימוקים.
העובדות העיקריות לפיהן נקבע כי מדובר בוילת אירוח– הוילה מבוטחת כ"וילת אירוח", יש שלט "צימר" על הדלת, הארנונה משולמת כבית הארחה, פירסומים באתרי חופשות באינטרנט, תלונות השכנים.

נופש איננו סוג של מגורים– בפסקי הדין אי התכלת ומעוז דניאל קבע בית המשפט העליון כי שימוש בדירות שייעודן הוא לנופש כדירות מגורים מהווה שימוש חורג. בית המשפט המחוזי קבע כי המסקנה המשלימה היא ששימוש בדירות שיועדו למגורי קבע כדירות נופש גם הוא מהווה שימוש חורג. 
קביעת בית המשפט העליון כי "נופש" לחוד ו"מגורי קבע" לחוד- היא קביעה ההולכת לשני הכיוונים. (עמוד 11).
פירוש המושגים "נופש" ומגורי קבע ייעשה לפי השימוש בלשון הרגילה "לשון בני האדם".
אחד המבחנים החשובים הינו מבחן הזמינות לציבור- זמינות הדירה לשימוש הציבור הינה מטרה בהגדרת השימוש כשימוש לתיירות ונופש.
רכיב הלינה איננו מבחן יחידי לקביעה האם מקום משמש למגורים או לנופש. אחרת, למשל, כל בית מלון יוכל להיחשב כבית מגורים.

היכן עובר הגבול בין השכרה לטווח קצר שתיחשב כהשכרה למגורים לבין זו שלא תיחשב כהשכרה למגורים-
בית המשפט הסכים עם טענת בעלי הדירות כי ישנם מצבים גבוליים, אך קבע כי עצם קיומם של מצבים גבוליים אינו שולל את קיומם של מצבים ברורים.
דוגמאות- דירה קטנה המושכרת לסטודנט למשך סמסטר אחד- תיחשב כשימוש למגורים. חדר שמושכר לזוג אוהבים למשך כמה שעות לא ייחשב כהשכרה למגורים.
בית המשפט הדגיש, שלא נכון לקבוע כללים ברורים וחד משמעיים. בית המשפט הניח כי פסיקת בתי המשפט מפעם לפעם וממקרה למקרה תביא במשך הזמן להיווצרות תקדימים, בהם ניתן יהיה לקבוע מבחנים שונים לקביעה האם מדובר בשימוש למגורים או לנופש. 

משמעות פסק הדין ביחס לרישוי עסקים

בראשית המאמר ציינו, כי במהלך השנים האחרונות קיימת התלבטות ברשויות המקומיות בדבר ההתייחסות המשפטית לשאלת ההשכרות לטווח קצר של דירות ובתי מגורים. לא אחת נשאלה השאלה האם עסקים אלו טעונים רישיון עסק.

התשובה לשאלה אם מדובר בעסקים טעוני רישיון אינה תמיד פשוטה. המבחנים בפסיקה אינם נותנים מענה ברור לסוג ההשכרה הזה, ומתייחסים בעיקרם לוילות ומקומות המושכרים למספר שעות עד מספר ימים מועט, למטרות של מסיבות ואירועים, בהם נוכחים עשרות אנשים. 
נראה כי המענה לסוגיה זו בתחום דיני התכנון והבניה הינו יותר חד וברור מאשר המענה בתחום דיני רישוי עסקים. כך גם נראה כי דיני התכנון והבניה "מכסים" קשת רחבה יותר של מקרים מאשר דיני רישוי עסקים. 
לאור האמור ולאור פסק הדין המפורט הנסקר לעיל, הנשען על פסיקות בית המשפט העליון, התייחסות הרשות לסוג ההשכרה האמור במישור דיני התכנון והבניה תהיה מובהקת ונכונה יותר במרביתם של המקרים. 

בפסק דין חוראני שניתן בספטמבר 2022, אישר בית המשפט בצפת את המבחנים שנקבעו בפסק דין אבידן. בהסתמך על פסק דין זה, אישר בית המשפט הוצאת צו הפסקה מנהלי על פי דיני התכנון והבניה,לעסק של השכרה לטווח קצר. 

בפסק דין עמרני שניתן  בבית המשפט המחוזי בינואר 2023, מנתח בית המשפט את סוגיית השימוש למגורים בהבחנה משימוש לנופש. שם צוטטו מספר רב של פסקי דין בהם נקבע כי דירה משמשת למגורים אם העושה שימוש בה גר במקום במגורי קבע וזהו מרכז חייו. זאת בניגוד, למשל לשימוש שנעשה בדירות נופש אשר משמשות למגורים ארעיים. 

עוד ציטט בית המשפט מספר פסקי דין בהם נקבע כי שימוש בנכס למטרת מלונאות שאינה שימוש למגורים מתרחשת כאשר הנכס משרת או יכול לשרת את הציבור הרחב, אליו נעשית פניה להשתמש בנכס לשימוש ארעי ולנכס יש פוטנציאל כלכלי עבור בעליו. 

באותו מקרה התארחה במקום משפחה שמתגוררת דרך קבע בעיר אחרת, המשפחה המתארחת העידה כי באה למקום לבילוי משפחתי בהתאם לפירסום באינטרנט, הסכם השכירות בנכס היה ל 3 ימים בלבד והמתארחים הביאו עימם ציוד מינימאלי למספר ימים מועט בלבד. 

העובדה שאין במקום דלפק קבלה, שנחתם עם המתארחים הסכם שכותרתו הינה "הסכם שכירות", שלא מסופקים למתארחים שירותי לילה ושירותי הסעדה, שלא מסופקים שירותי ניקיון ואחזקה למתארחים אינה הופכת את השימוש במקום למגורים. עוד נקבע כי כל פרשנות אחרת הינה בלתי סבירה. 

עוד סקר בית המשפט את הפרמטרים הבאים: פירסום הדירה באתרים המיועדים לאירוח, הגדרת המקום בפרסום כוילות אירוח או כצימר,  ההשכרה היא לימים ספורים בלבד ולאו דווקא למשפחה אחת אלא גם לצורך אירועים בהם משתתפות מספר משפחות. כל הפרמטרים הללו מעידים כי מדובר בשימוש לצרכי אירוח ולא למגורים. 

בפסק דין מרציאנו נקבע כי כאשר נקבע בתקנון בית משותף כי חלקות משנה ישמשו למגורים בלבד הן ישמשו למגורים של קבע ולא לאירוח עסקי-מסחרי למטרת נופש ולפרקי זמן קצרים. בלשון פסק הדין- " ימים ספורים- בין אם יום בודד, בין אם שלושה ובין אם שבעה; כל עוד אין ענייננו בהשכרה למגורי קבע לטווח של שנים ולמצער של חודשים רבים, אין מקום לדקדק בפרקי הזמן". (עמוד 14 לפסק הדין).
באותו מקרה היה מדובר בחברה אחת אשר השכירה באותו בניין 6 דירות בהשכרה לטווח קצר, תוך שהדירות מקבלות שירותי ניקיון וכביסה. בפסק הדין נקבע כי השכרה זו , בנוסף להיותה שימוש שלא כדין על פי תקנות הבית המשותף, היא גם פעילות הטעונה רישיון עסק. 

הערה לעניין פרשנות המונח מגורים

בינואר 2024 פורסם פסק דין טובול  בו נקבע כי לעניין פרשנות התקנון המשותף של הבניין הנדון בפסק הדין, המונח "מגורים" יכלול גם השכרה לטווח קצר. חשוב לציין כי לא מדובר בקביעה גורפת לעניין פרשנות המונח מגורים אלא אך ורק לפרשנות המונח בתקנות הבית המשוף הספציפי שנדון בפסק הדין, בנסיבות המיוחדות של אותו המקרה. 

פסיקה:

עפמק (ב"ש) 38350-06-22 רועי אבידן נ. ועדה מקומית לתכנון מצפה רמון [פורסם בנבו] (11.8.22). בפסק דין מובאות דוגמאות רבות מפסקי דין בנושא הנדון.
עע"ם 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ. החברה להגנת הטבע [פורסם בנבו] (7.12.06)
עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ. אדם טבע ודים ואח' [פורסם בנבו] (28.1.10)
בננ (צפת) 4649-07-22 ועדה מקומי לתכנון צפת נ. פואד חוראני (פורסם בנבו, 16.9.2022)
עפא (חי') 1494-10-22 עמרני נ. ועדה מקומית זכרון לתכון שומרון (פורסם בנבו, 12.1.2023)
(י-ם) 79/20 נציגות הבית המשותף נ. יעקב טובול (פורסם בנבו, 1.1.2024)
תא (י-ם) 48569-10-21 מרציאנו נ. בוכריס (פורסם בנבו, 12.9.23) (בפסק דין זה אוזכרו פסקי דין רבים הדנים בנושא)