בפסקיה נקבע כי שוכר  נכס למטרת שימוש הטעונה רישיון עסק שלא ידע כי לא יוכל לקבל רישיון לעסק, יוכל לבטל את ההסכם גם אם נרשם בהסכם שהוא אחראי  לקבלת רישיון העסק וגם אם בעל הנכס לא הציג כל מצג בעניין  ולא ידע  כי לא ניתן לקבל רישיון.
על המשכיר חלה חובה לגלות לשוכר עובדות מהותיות הקשורות לנכס, ובכלל זה קיומה של מניעה לקבלת רישיון עסק.
אם השוכר לא מבטל את ההסכם וממשיך להחזיק בנכס, הוא יהיה חייב בתשלום דמי השכירות.

המאמר עודכן ביום 7.11.2022

לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם אדם שוכר נכס למטרת ניהול עסק הטעון רישיון ומגלה, רק לאחר שהשקיע סכומים לא מבוטלים בעסק, כי לא יוכל לקבל רישיון וכי לא יוכל לנהל את עסקו כדין.  

בפסק דין עלוא נדון מקרה בו בעלת נכס השכירה חנות לשוכר אשר הפעיל בו עסק לממכר שווארמה.  על פי תנאי ההסכם- כל האחריות לקבלת רישיון עסק הוטלה על השוכר. לאחר מספר חודשים קיבל השוכר דו"ח מרשות הרישוי בגין ניהול עסק ללא רישיון.

לשוכר התברר כי לא יוכל לקבל רישיון לעסקו, שכן מבנה הנכס אינו מתאים לדרישות משרד הבריאות לעסק מסוג זה, ובשל תנאי המבנה גם לא ניתן יהיה להתאימו.  השוכר הודיע לבעלת הנכס על ביטול ההסכם.

בית המשפט קבע (בין אם על פי סעיף 14 לחוק החוזים הדן בהתקשרות בהסכם עקב טעות ובין אם על פי סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה הדן באחריות המשכיר לאי התאמה או לפגם במושכר) כי לשוכר תהיה הזכות לבטל את הסכם השכירות בנסיבות כאלו ולאף צד לא תהיה זכות לפיצויים שכן שניהם "התרשלו" בכל שלא בדקו את התאמת המושכר למטרת השכירות.

 בעלת הנכס אמנם לא הציגה כל מצג לשוכרים בדבר האפשרות לקבלת רישיון עסק למטרת ממכר שווארמה, אך כל הצדדים, הן המשכיר והן השוכר התעלמו, בטרם ההתקשרות והפעלת העסק מהתנאים הדרושים בדין לצורך הפעלת העסק. 

בפסק דין שריד נדון מקרה בו הושכר נכס לשם ניהול עסק של גלידריה. הגלידריה נסגרה לאחר מספר חודשים, כאשר השוכר טוען כי הסיבה לכך היא, בין היתר, העדר אפשרות לקבלת רישיון עסק.
בפסק הדין נקבע כי על המשכיר לגלות לשוכר אפשרות קיומה של מניעה לקבלת רישיון עסק. גם אם המשכיר לא ידע בעת חתימת הסכם השכירות כי קיימת מניעה להוצאת רישיון עסק, ניתן בכל זאת להכיר בזכות השוכר לבטל את הסכם השכירות משיקולי צדק והוראות סעיף 14(ב) לחוק החוזים.
לכן, בעקרון, זכות השוכר שמגלה שאין לואפשרות להוציא רישיון עסק,  לבטל את הסכם השכירות, תיושם במקרים שלא ניתן להוציא רישיון בשל עובדות הקשורות בנכס או במשכיר. הזכות לא תינתן, ככלל, במקרים בהם לא ניתן להוציא רישיון בשל דרישות שעל השוכר לקיימן או שהשוכר אחראי להיווצרותן (כגון- שינויים שהשוכר ביצע בנכס).

בנוסף, לא ניתן להטיל על השוכר חובה לנהל הליכים משפטיים בשל סירוב להוצאת רישיון, כאשר נסיבות הסירוב אינן תלויות בו. החיוב למסירת נכס המתאים להפעלת העסק מוטל על המשכיר.

הבסיס החוקי 

סעיף 14 לחוק החוזים התקשרות בהסכם עקב טעות

בסעיף 14 (א) לחוק החוזים נקבע כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה. 

סעיף 14(ב) לחוק החוזים קובע כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת.

 בפסק דין עלוא נקבע כי על משכיר של נכס לברר האם הנכס מתאים למטרת השכירות מבחינת האפשרות לקבל רישיון לאותו העסק.  "אין לאפשר מבחינה חוזית לבעל נכס לאפשר שימוש לא חוקי בנכס שלו, פעולה המהווה הסכם פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים". ( עמוד 16 לפסק הדין)

באותו מקרה בית המשפט ביטל את ההסכם, לפי הוראות סעיף 14(ב), משיקולים של צדק ויושר, שכן לא יכול היה לקבוע שהמשכיר ידע או היה עליו לדעת על המניעה להוצאת רישיון.

סעיף 8 לחוק השכירות הושאילה- אחריות המשכיר לאי התאמה או פגם

סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה קובע כי תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם, או המגבילה את אחריות כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.

בעל נכס לא יוצא ידי חובתו בהשכרת נכס למטרה מסוימת, בכך שהוא מעביר את האחריות לשוכר, מבלי לברר בעצמו האם הנכס מתאים מבחינת דיני  הרישוי לשימוש המוגדר בהסכם השכירות ולכן לשוכר עומדת הזכות לבטל את הסכם השכירות.

פסיקה:
תא (אש') 32640-04-19 עלוא נ. כחלון (פורסם בנבו, 11.7.21)
תאמ (עכו) 60993-06-16 גפטלר נ. ביטון [פורסם בנבו] (5.9.21)
תא (ביש"א) 62532-09-17 שאול רט נ. ערן שריד (פורסם בנבו, 9.8.2022)

חקיקה:
חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 – סעיף 14
חוק השכירות הושאילה, תשל"א-1971 – סעיף 8

לעניין ביטול הסכם בשל העדר רישיון עסק ראה גם:
ביטול שיק שהסב בעל אולם אירועים הפועל ללא רישיון עסק לחברת ניכיון שיקים
הסכם להזמנת אירוע לאולם אירועים ללא רישיון עלול להיות בטל