ביטול הסכם שכירות כאשר לא ניתן לקבל רישיון עסק

בית המשפט קבע כי שוכר  נכס למטרת שימוש הטעונה רישיון עסק שלא ידע כי לא יוכל לקבל רישיון לעסק, יוכל לבטל את ההסכם גם אם נרשם בהסכם שהוא אחראי  לקבלת רישיון העסק וגם אם בעל הנכס לא הציג כל מצג בעניין  ולא ידע  כי לא ניתן לקבל רישיון.

לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם אדם שוכר נכס למטרת ניהול עסק הטעון רישיון ומגלה, רק לאחר שהשקיע סכומים לא מבוטלים בעסק, כי לא יוכל לקבל רישיון וכי לא יוכל לנהל את עסקו כדין.  

 אמנם, ברוב ההסכמים נרשם כי האחריות להוצאת רישיון העסק חלה על השוכר בלבד, אך האם סעיף כזה בהסכם אכן פוטר את המשכיר/ בעל הנכס מאחריות לכך שהנכס יוכל בכלל להתאים לעסק המבוקש?

בפסק דין עלוא נדון מקרה בו בעלת נכס השכירה חנות לשוכר אשר הפעיל בו עסק לממכר שווארמה.  על פי תנאי ההסכם- כל האחריות לקבלת רישיון עסק הוטלה על השוכר. לאחר מספר חודשים קיבל השוכר דו”ח מרשות הרישוי בגין ניהול עסק ללא רישיון.

לאחר מספר חודשים נוסף התברר לשוכר כי לא יוכל לקבל רישיון לעסקו, שכן מבנה הנכס אינו מתאים לדרישות משרד הבריאות לעסק מסוג זה, ובשל תנאי המבנה גם לא ניתן יהיה להתאימו.  השוכר הודיע לבעלת הנכס על ביטול ההסכם.

בית המשפט קבע (בין אם על פי סעיף 14 לחוק החוזים הדן בהתקשרות בהסכם עקב טעות ובין אם על פי סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה הדן באחריות המשכיר לאי התאמה או לפגם במושכר) כי לשוכר תהיה הזכות לבטל את הסכם השכירות בנסיבות כאלו ולאף צד לא תהיה זכות לפיצויים שכן שניהם “התרשלו” בכל שלא בדקו את התאמת המושכר למטרת השכירות.

על פי ממצאי בית המשפט אמנם בעלת הנכס לא הציגה כל מצג לשוכרים בדבר האפשרות לקבלת רישיון עסק לשימוש בנכס למטרת ממכר שווארמה, אך כל הצדדים, הן המשכיר והן השוכר התעלמו, בטרם ההתקשרות והפעלת העסק מהתנאים הדרושים בדין לצורך הפעלת העסק. 

הבסיס החוקי לקביעת בית המשפט

סעיף 14 לחוק החוזים התקשרות בהסכם עקב טעות

סעיף 14 (א) לחוק החוזים קובע כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה. 

סעיף 14(ב) לחוק החוזים קובע כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת.

 בית המשפט קבע כי על משכיר של נכס לברר האם הנכס אותו הוא משכיר מתאים למטרת השכירות מבחינת האפשרות לקבל רישיון לאותו העסק.  “אין לאפשר מבחינה חוזית לאפשר לבעל נכס לאפשר שימוש לא חוקי בנכס שלו, פעולה המהווה הסכם פסול לחפי סעיף 30 לחוק החוזים”. ( עמוד 16 לפסק הדין)

עוד נקבע כי במקרה הספציפי- מאחר והמשכיר העביר את האחריות לבדיקת התאמת הנכס למטרת השכירות לשוכר- לא ניתן לקבוע כי הוא ידע או שהיה עליו לדעת שלא ניתן להפעיל במקום את אותו סוג עסק.  המשכיר לא היה מודע לשאלת רישיון לעסק. 

עם זאת- בית המשפט ביטל את ההסכם, לפי הוראות סעיף 14(ב), משיקולים של צדק ויושר.

סעיף 8 לחוק השכירות הושאילה- אחריות המשכיר לאי התאמה או פגם

סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה קובע כי תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם, או המגבילה את אחריות כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.

בית המשפט קבע כי בעל נכס לא יוצא ידי חובתו בהשכרת נכס למטרה מסוימת, בכל שהוא מעביר את האחריות לשוכר מבלי לברר בעצמו האם הנכס מתאים מבחינת דיני  הרישוי לשימוש המוגדר בהסכם השכירות ולכן לשוכר עומדת הזכות לבטל את הסכם השכירות.

 בית המשפט קבע כי בין אם היה על בעלת הנכס לדעת על כך שלא ניתן לקבל רישיון עסק לשימוש במושכר הרשום בהסכם השכירות ובין אם לא היה עליה לדעת- מן בצדק לאפשר לשוכר לבטל את הסכם השכירות.

 על משכיר של נכס לברר האם הנכס אותו הוא משכיר מתאים למטרת השכירות מבחינת האפשרות לקבל רישיון לאותו העסק.
בעל נכס לא יוצא ידי חובתו בהשכרת נכס למטרה מסוימת, בכל שהוא מעביר את האחריות לשוכר מבלי לברר בעצמו האם הנכס מתאים מבחינת דיני  הרישוי לשימוש המוגדר בהסכם השכירות. 

הערה לפסק הדין

לא ניתן להסיק מפסק דין זה כי בכל מקרה ששוכר נכס נתקל בקשיים להוצאת רישיון עסק הוא יוכל לבטל את הסכם השכירות. (ראה למשל פסק דין גפטלר)
ראשית- בטרם שכירת נכס והשקעה כספים בעסק- על השוכר לבדוק את התאמת הנכס למטרה לשמה נשכר. ברור כי לא כל מקרה בו יטען השוכר בדיעבד כי לא בדק את הנכס יזכה אותו בביטול ההסכם. ומובן שכל מקרה יבדק לפי נסיבותיו.
עם זאת, נראה כי חשיבותו של פסק הדין היא בקביעה שייתכן ומשיכר יהיה אחראי לכך שלא ניתן להוציא לעסק רישיון גם אם נרשם בהסכם כי על השוכר לדאוג לכל מה שקשור ברישיון העסק.
היה ובהסכם נרשם העסק אותו מבקש השוכר לנהל, והיה ומסיבות שונות, כלל לא ניתן יהיה לקבל לעסק רישיון, בהחלט ייתכן והוראות ההסכם לא יגנו על בעל הנכס, והשוכר יהיה רשאי לבטלו, גם אם שני הצדדים לא ידעו על המניעה להוצאת הרישיון.

פסק הדין: תא (אש’) 32640-04-19 עלוא נ. כחלון (פורסם בנבו, 11.7.21)
תאמ (עכו) 60993-06-16 גפטלר נ. ביטון [פורסם בנבו] (5.9.21)

חקיקה:
חוק רישוי עסקים, התשכ”ח-1968

חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 – סעיף 14
חוק השכירות הושאילה, תשל”א-1971 – סעיף 8

לעניין ביטול הסכם בשל העדר רישיון עסק ראה גם:
ביטול שיק שהסב בעל אולם אירועים הפועל ללא רישיון עסק לחברת ניכיון שיקים
הסכם להזמנת אירוע לאולם אירועים ללא רישיון עלול להיות בטל