מה דינם של עסקים המצויים במבנים שלא ניתן לאתר את היתרי הבניה שלהם לאור הוראות  תיקון 34 לחוק רישוי עסקים? הבקשה, בכל מסלולי הרישוי,  תועבר לאישור מהנדס הוועדה המקומית, לפי הוראות סעיף 8א1.

מאמר זה נכתב במשותף עם מר אשר גרנר ומר אלחנן משי

הדיון המפורט במאמר  מציג את המסקנות הבאות-

• הוראות סעיף 8א1(תכליות דיני התכנון והבניה) חלות גם על "זוטי דברים" ועל מבנים ישנים שלא ניתן לאתר את היתרי הבניה שלהם.
• הוראות סעיף 8א1 חלות על כל סוגי העסקים הטעונים רישיון, ואין זה משנה באיזה מסלול רישוי, מזורז או רגיל, מצויים העסקים.
• כאשר עסק אינו עומד בדיני התכנון והבניה במלואם, כולל מקרה בו לא ניתן לאתר את היתרי הבניה, ולא משנה באיזה מסלול רישוי מצוי העסק (מזורז או רגיל), הנכון יהיה להעביר את הבקשה למהנדס הוועדה המקומית לקבלת חוות דעתו.
  
  

מבוא

עד לכניסתו לתוקף של תיקון 34 לחוק רישוי עסקים אחת ממטרות החוק הייתה "קיום דיני התכנון והבניה". הפסיקה, ברובה, פירשה את הדרישה לקיום מטרה זו באופן דווקני כך שנידרש, לשם קבלת רישיון עסק, לעמוד בדיני התכנון והבניה במלואם. אלא שזו הייתה תקנה שהציבור אינו יכול לעמוד בה וזאת מכמה וכמה סיבות.

ראשית- בפועל, דיני התכנון והבניה לא נאכפו במלואם (וזאת בלשון עדינה), ונוצרה אפליה בוטה בין עסקים הטעונים רישיון עסק לשם ניהולם, שלא יכלו לקבל אותו, לבין יתר ציבור בעלי העסקים אשר, במקרים רבים, נוהג ככל העולה על רוחו.

שנית- חלק לא מבוטל מהסירובים למתן רישיון עסק, התייחס לעסקים אשר לא ניתן לאתר את היתרי הבניה של המבנה בו הם ממוקמים. הסיבה העיקרית לחוסר היכולת לאתר את היתרי הבניה נעוצה בעובדה שמדובר במבנים ישנים.
(המצב הרישויי של מבנים אלו הינו מעין מצב ביניים עמום, כאשר מחד לא קיים להם היתר בניה אשר ניתן להמציאו, ומאידך לא ניתן לשלול קיום היתר בניה לאותם מבנים. בדרך כלל, גם לא תוגש נגד בעלי המבנים תביעה בגין הפרת החוק).

הנחיות היועמ"ש בדבר "זוטי דברים" ומבנים ישנים ללא היתר בניה, וחקיקת תיקון 34 לחוק רישוי עסקים

בשנת 2003 פרסם היועמ"ש הנחיות בדבר "זוטי דברים" ( להלן: "הנחיות היועמ"ש) המתייחסות, בין היתר, למבנים בהם קיימות חריגות בניה קלות או שנמצאים במבנים ישנים אשר לא ניתן לאתר את היתרי הבניה שלהם, וקבע את הכללים המאפשרים מתן רישיונות עסק לעסקים המתנהלים בהם, הנחיות אלו עודכנו בשנת 2007 ובשנת 2015.

ההנחיות קובעות, בין היתר,  כי כאשר עסק נמצא במבנה ישן שלא ניתן למצוא את היתר הבניה שלו והתובע של הרשות המקומית הודיע כי אין יכולת או כוונה להגיש תביעה בגין העדר ההיתר לפי חוק התכנון והבניה- ניתן לתת לעסק רישיון עסק זמני תוך כוונה שיהפוך לרישיון קבוע עם הסדרת נושא היתרי הבניה במידה ואפשר להסדירם. תנאי נוסף הוא קיום אישור בטיחות שניתן על ידי מהנדס/יועץ בטיחות או על ידי מהנדס העיר בדבר בטיחות המבנה.

ב 1.1.19 נכנס לתוקף תיקון משמעותי ביותר לחוק רישוי עסקים אשר שינה את מטרת החוק וקבע כי על מנת לקבל רישיון די בכך כי העסק יקיים את "תכליות דיני התכנון והבניה".  במסגרת זו, בסעיף 8א1 לחוק, הורחבו מאד סמכויות מהנדס הוועדה המקומית לאשר מתן רישיון עסק לעסקים שאינם עומדים בדיני התכנון והבניה במלואם.  סעיף זה חל על מכלול העסקים הטעונים רישוי, ללא קשר למסלול הרישוי בו הם נמצאים, ובו נקבע מהן תכליות אלו ואופן יישומן. תחולה כללית זו לא סויגה בשום מקום.
בתיקון זה נקבעו גם מסלולי רישוי שונים לעסקים בדרגת מורכבות שונה, ואופן קבלת הרישיון בכל אחד ממסלולים אלו ("מסלול רישוי דיפרנציאלי"). עם זאת יש לזכור, כי גם לאחר יישום מלא של הרישוי הדיפרנציאלי (התלוי, בין היתר, בתיקון צו רישוי עסקים ובפרסום מפרטים אחידים לעסקים אלו), עדיין ייותרו עסקים רבים אשר רישויים ייעשה במסלול הרגיל הנוהג כיום.

הוראות סעיף 8א1 ותחולתן

סעיף 8א1 קובע כי, ככלל, על עסק לעמוד בדיני התכנון והבניה. אלא שלמהנדס הוועדה המקומית ניתנה הסמכות לאשר מתן רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה במלואם, כאשר הפרות הבניה אינן מהותיות. הסעיף מפרט 6 הפרות המהוות הפרות מהותיות.
מתן הסכמה להוצאת רישיון עסק ביחס לכל יתר הפרות הבניה, מצוי בשיקול דעתו של מהנדס הוועדה המקומית.

מהאמור לעיל עולה כי- בניגוד להנחיות היועמ"ש הקובעות מהן ההפרות אשר בהתקיימן עדיין ניתן לתת לעסק רישיון, כאשר ביחס לכל יתר ההפרות לא ניתן לתת רישיון עסק, הוראות סעיף 8א1 נוקטות זוית ראיה הפוכה, לפיה בגין כל הפרות הבניה ניתן לתת רישיון עסק למעט אלו המוגדרות כהפרות מהותיות.

מאחר וההפרות המנויות בהנחיות היועמ"ש אינן מהוות "הפרות המהותיות" על פי הוראות סעיף 8א1- הרי שההפרות שבגינן ניתן היה לתת רישיון לפי הנחיות היועמ"ש, נכללות בהפרות המצויות בתחום שיקול הדעת של מהנדס הוועדה המקומית לפי סעיף 8א1 החדש, ולכן לא היה כל צורך לפרט באילו הפרות מדובר.

יתרה מזאת- מאחר וסעיף 8א1 הקובע את הכללים לעמידה ב"תכליות דיני התכנון והבניה" הינו סעיף בחקיקה ראשית ומאוחר להנחיות היועמ"ש, הרי שהוראות סעיף זה גוברות על הוראות ההנחיות, ככל ויש סתירה ביניהן. במידה ואין סתירה בין ההוראות, וקיים נושא אותו לא מסדיר סעיף 8א1 בחוק- מובן שניתן להסתמך על הוראות ההנחיות האמורות.

המסקנה הברורה מהאמור לעיל היא כי גם כל המבנים להם לא ניתן לאתר היתרי בניה נכללים בתחום סמכות שיקול הדעת של מהנדס הוועדה המקומית במסגרת סעיף8א1, והוראה זו חלה ביחס לכל העסקים טעוני הרישיון ללא קשר לשאלת מסלול רישויים.

לפי הוראות סעיף 8א1 לחוק- לא קיים הכרח לתיקון ההפרה ולכן, באישור המהנדס ניתן לתת לבעל העסק רישיון לניהול עסקו במבנה שלא ניתן לאתר את היתר הבניה שלו, ללא הכרח להיכנס למעגל של בקשות להיתרים, שייתכן שבשל התנאים התכנוניים כלל לא ניתן לקבלם. כל מקרה ידון לגופו ולפי נסיבותיו.

הצהרת בעל העסק כי לא הצליח לאתר, בשקידה סבירה, את היתר הבניה לעסק במסלול רישוי מקוצר

כאשר עסק יכול לקבל רישיון במסלול מקוצר (בין אם זה מסלול רישוי בתצהיר לפי סעיף 6א3, או מסלול היתר מזורז א' או ב' לפי סעיף 6א2), יהיה על בעל העסק להגיש לרשות, במועד הגשת הבקשה לרישוי במסלול המקוצר, בין יתר המסמכים וההצהרות, הצהרה כי ניתן היתר לפי חוק התכנון והבניה לבנייתו של המקום שבו עתיד לפעול העסק, או שהוא לא הצליח, בשקידה סבירה, לאתר את ההיתר האמור שניתן למקום.
במילים אחרות, על בעל העסק להצהיר כי לאור המסמכים שהוא יכול היה לבדוק בשקידה ראויה, אין חריגות בניה בעסק בו הוא מבקש לנהל את עסקו, זאת ותו לא.

מובן כי דרישה זו לא באה לסייג את המקרים בהם יינתן רישיון לעסק שלא ניתן לאתר את היתרי הבניה שלו ולייחדה רק לרישוי במסלולים מקוצרים. ראיה כזו סותרת את הוראות סעיף 8א1 לחוק המקנה שיקול דעת רחב למהנדס הוועדה המקומית למתן הסכמתו למתן רישיון עסק לכל סוגי העסקים.

הצורך בקבלת חוות דעת המהנדס כשלא ניתן לאתר היתרי בניה

לאור מטרות החוק כפי שהובהרו בסעיף 8א1- בקשה למתן רישיון לעסק במסלול רישוי מקוצר, כאשר בעל העסק מצהיר שאינו יכול לאתר את היתרי הבניה, תידרש גם היא לקבלת חוות דעתו של מהנדס הוועדה המקומית. כפי שאמרנו לעיל, הוראות סעיף 8א1 חלות על כל סוגי העסקים טעוני הרישיון ללא קשר למסלול הרישוי בו הם מצויים, ולכן כל מקרה בו העסק אינו יכול להראות מפורשות כי הוא עומד בדיני התכנון והבניה במלואם יועבר לקבלת חוות דעתו של מהנדס הוועדה המקומית, ואין זה משנה  באיזה מסלול רישוי מצוי העסק.

יישום מעשי

בקשה במסלול מזורז
ברמה הטכנית אנו סבורים כי כשמוגשת בקשה לרישיון במסלול מזורז או במסלול תצהיר, שיש  להעבירה, לחוות דעת המהנדס- ייעשה הדבר במסגרת  סעיף 6א1(ד).
דהיינו- הרשות תוכל להודיע לבעל העסק שבשל המידע המצוי בידה לא ניתן לטפל בבקשתו במסלול המזורז ולכן הבקשה תועבר לטיפול במסלול רגיל, או שהמבקש יתבקש, במסגרת הבקשה להשלמת מסמכים חסרים, להמציא את חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית בדבר הסכמתו למתן הרישיון.
נציין כי על פי הוראות סעיף 6א1(ה) למבקש הרישיון/ ההיתר המזורז יש 120 יום להשלים את כל המסמכים הנדרשים.

בקשה במסלול רגיל
בקשה במסלול רגיל, אשר נדרש לקבל בגינה חוות דעת מהנדס הוועדה לשם מתן הרישיון, תטופל על פי הוראות סעיף 8א1.