מכירה קמעונאית של תוצרת חקלאית – מכירה ישירה ופעילות עסקית בקרקע חקלאית

קיימים עסקים שונים הטעונים רישיון עסק הנושקים לעיסוק חקלאי. העיסוק הנפוץ הוא מכירה קמעונאית ישירה של תוצרת חקלאית, מכירה כזו יכולה להתקיים במשק עצמו, תחת כיפת השמים, במבנה שאינו מבנה של קבע או במבנה של קבע, ויכולה להיות של תוצרת בעל המשק עצמו או של תוצרת מספר משקים נוספים.
קיימים גם עיסוקים נפוצים נוספים האופיניים לשימוש בקרקע חקלאית, כגון: מרכז מבקרים, פעילות קטיף עצמי, דיג עצמי, ניהול כלביה וכו’.
החשיבות של סיווג הפעילות כחקלאית או ככזו שאינה חקלאית הינו קריטי לשאלה האם ניתן יהיה לקבל רישיון עסק לאותם עיסוקים. זאת בשל העובדה, שעל מנת לקבל רישיון לעסק הטעון רישיון, יש לקיים את דיני התכנון והבניה, ובשל העובדה ששימוש שאינו חקלאי בקרקע חקלאית טעון היתר לשימוש חורג.
המאמר עודכן ביום 16.6.2020

מכירה ופעילות עסקית בקרקע חקלאית – האם תיחשב לשימוש חקלאי בקרקע- הרקע החוקי

שימוש למטרה שאינה חקלאית בקרקע חקלאית טעון היתר לשימוש חורג.
בסעיף 156(א) לחוק התכנון והבניה נקבע כי לא ישתמש אדם בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה לחוק.
בסעיף 7 לתוספת הראשונה לחוק נקבעו המגבלות והכללים לאישור שימוש למטרה לא חקלאית בקרקע חקלאית.
“מטרה לא חקלאית” מוגדרת כ “בניה או שימוש בקרקע שאינם דרשוים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים”.

בכל הנוגע לקרקע חקלאית המצויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), שימוש בקרקע חקלאית נעשה בדרך כלל מכוח הסכמי שימוש בקרקע שנערכים עימה, לפיהם השימוש יוגבל, לשימוש חקלאי בלבד. 

 בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1458 נקבע בין היתר כי שימוש בקרקע, בתחום חלקת המגורים, לתעסוקה לא חקלאית מותנה בקבלת היתר לשימוש חורג.
“תעסוקה לא חקלאית” הינה שימוש בקרקע בתחום חלקת המגורים למטרות לא חקלאיות.
רשות מקרקעי ישראל תוכל להתיר שימוש לא חקלאי בקרקע רק בחלקת המגורים של הנחלה.

מכירה ישירה/ קמעונאית של תוצרת חקלאית- פריטי הרישוי

במידה והמכירה מתבצעת שלא במבנה של קבע , עם תום המכירה נקודת המכירה מתפנה לחלוטין ולא יושאר בנקודת המכירה כל מבנה. פריט הרישוי המתאים ביותר לפעילות זו יהיה רוכלות מזון. ככל שמדובר בעסק של “רוכלות”- הרי שעל פי הפרקטיקה הנוהגת, עסק מסוג זה אינו טעון אישור של רשויות התכנון והבניה. אפשרות נוספת לרישוי עסק כאמור הינה לפי פריט 7.7 י. – יריד מזון.
יש לשים לב כי במידה ומדובר בקרקע חקלאית השייכת לרמ”י, ככל הנראה, עדיין יידרש אישור לשימוש בקרקע לעיסוק המכירה, וזאת בהתאם לתנאי הסכם החכירה.

במידה והמכירה מתבצעת מתוך מבנה של קבע- פריט הרישוי הרלוונטי הינו- 4.7 ב – מרכול- מקום לממכר מזון ומוצרי צריכה לשימוש אישי או ביתי, שאין בו טיפול במזון, לרבות משלוח מזון. במקרה כזה יש לקבל אישור רשויות התכנון והבניה לניהול העסק, בנוסף, ככל שמדובר בקרקע בבעלות רמ”י, יש לקבל אישור רמ”י לשימוש.

מכירה קמעונאית של גידולים חקלאיים

בפסק דין דניאל נתן נדונה השאלה האם  מכירה קמעונאית של גידולים חקלאיים, ליחידים המזדמנים באופן אקראי, מהווה שימוש חקלאי בקרקע.

בית המשפט קבע כי:

  • שימוש חקלאי בקרקע הוא שימוש הדרוש במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים.
  • התשובה לשאלה האם מדובר בשימוש חקלאי תיקבע  לפי קיומם של שני תנאים מצטברים-
    הראשון- אופי הפעילות- קיום זיקה ישירה והדוקה לפעילות חקלאית, והיקף הפעילות. מכירה סיטונאית תיחשב כמכירה לצורך שימוש חקלאי.
    השני- השלכת הפעילות  על הסביבה החקלאית- ככל שמדובר בשימוש רחב היקף שיש לו השלכות תכנוניות כן תיטה הכף לקבוע כי לא מדובר בשימוש חקלאי.
  • מכירה קימעונאית ליחידים מזדמנים איננה שימוש חלקאי, זהו שימוש מסחרי. הפיכת המוצרים החקלאיים, זמינים לציבור הרחב, מקנה לחלק השטח החקלאי סממן של חנות מכר אשר חלק המוצרים העומדים בה לתצוגה, לבחירת הלקוחות המזדמנים המשוטטים בה.
  • החשיבות היא לאופי הפעילות ולאו דווקא לאופי התוצרת הנמכרת והיקפה.
  • הכמות הנמכרת אינה מהווה פרמטר.

הבחינה לשימוש חקלאי הינה לפי קיום שני תנאים מצטברים: אופי הפעילות והשלכת הפעילות על הסביבה החקלאית.

עוד הוסיף בית המשפט ציטוט מפסק דין עופר ברא”ז (לא פורסם) כי “גידול ירקות לכשעצמו אינו שימוש חורג מייעודה החלקאי של הקרקע ואולם אם אותו אדם יקים במקום חנות או מתקנים לשם מכירת התוצרת לציבור, כי אז פעילות זו חורגת מייעוד הקרקע והוא בגדר שימוש חורג הטעון היתר בחוק”.

מכירה קימעונאית ליחידים מזדמנים מהווה שימוש מסחרי ולא חקלאי.

גידול בעלי חיים לשם משיכת מבקרים ( “מרכז מבקרים”)

בפסק דין בן יוסף נדון מקרה בו בעל הזכויות בקרקע החקלאית הפעיל עסק של חוות הפרפרים על מקרקעין חקלאיים, כאשר הפרפרים לא נמכרו לאיש, וכל מטרת גידולם הייתה משיכת מבקרים למקום. ללא המבקרים, לא הייתה למקום כל זכות קיום עיסקית.

נקבע כי למרות שגידול פרפרים לכשעצמו יכול להיחשב לשימוש חקלאי, ביקור מבקרים במשק חקלאי תמורת דמי כניסה או לשם ביצוע פעילות שתניב הכנסה למשק החקלאי איננה פעילות למטרה חקלאית.

המבחן לסיווג “שימוש חקלאי” הוא מבחן המטרה הדומיננטית. האם השימוש החקלאי מתקיים באופן עצמאי, וככל שלא יגיעו מבקרים הוא היה ממשיך להתקיים, או שמא המטרה הדומיננטית של הפעילות אינה אלא הגעת המבקרים למקום לשם הפקת רווחים מן הפעילות הלא חקלאית. ככל שהמטרה הדומיננטית היא הגידול החקלאי, אזי תסווג הפעילות כ”שימוש חקלאי”.

על מנת לשמור על המטרה החקלאית של השימוש בקרקע, נדרש כי  הפעילות החקלאית תעמוד בזכות עצמה. “במקרה בו השימוש החקלאי אינו מתקיים באופן עצמאי ומטרתו היחידה או הדומיננטית, היא רק למשוך מבקרים, הופך השימוש החקלאי לטפל, וביקורי המבקרים לעיקר, ועל כן במקרה זה, אין מדובר בפעילות שהיא “שימוש חקלאי”” (עמוד 8 לפסק הדין).

את כוונתו מבהיר בית המשפט באמצעות שתי דוגמאות של גידול בעלי חיים שאינו למטרות חקלאיות:  גידול בעלי חיים בחוות סוסים הוא “שימוש חקלאי” על פי ההגדרה, אלא שהוא אינו מטרה בפני עצמה. המטרה היא למשוך רוכבים תמורת כסף.  כך גם גידול חיות בגן חיות שאף הוא שימוש חקלאלי על פי הגדרתו,  אינו יכול להיחשב כ”שימוש חקלאי”.

מבחן המטרה הדומיננטית- כאשר קיים במקרקעין חקלאיים מרכז מבקרים, ייבדק האם השימוש החקלאי יכול להתקיים ללא מרכז המבקרים. אם לא, ייראה הדבר כשימוש למטרה לא חקלאית.

בית המשפט הוסיף כי במידה ומגיעים מבקרים לשטח בו נעשה “שימוש חקלאי”  והם נהנים מפעילות נוספת, כגון משחקים, הסעדה  וכיו”ב, הפעילות הזו, בשטח בו היא מתבצעת, תיחשב לכזו שאינה חקלאית ויש להשיג היתר מרשויות התכנון לביצועה.

גם אם מרכז המבקרים ייחשב לפעילות חקלאית, פעילות נוספת בו, כגון משחקים והסעדה תיחשב ללא חקלאית ותצריך היתרים לשימוש זה.

ככל שהפעילות לציבור היא חלק מההליך החקלאי (קטיף, דיג בבריכות דגים וכיו”ב) נראה, כי פעילות זו היא חלק מן השימוש החקלאי ואינה מוציאה את השימוש הנעשה על ידי המבקרים מגדר השימוש החקלאי. יש לשים לב כי דיג עצמי בבריכות דגים טעון רישיון עסק ( פסק דין קשירין).

פעילות  על ידי מבקרים המהווה חלק מההליך החקלאי כגון קטיף ודייג, לא תשלול שימוש חקלאי.

עוד נקבע בפסק הדין כי הנטל להראות כי במקום מתקיים שימוש חקלאי מוטל על הטוען לכך.

תחרות רכיבה

בפסק דין חוות נועם נקבע כי קיום תחרויות רכיבה וכן בית ספר לרכיבה מהווים שימוש מסחרי ולא חקלאי. (יוער כאן כי בית ספר לרכיבה אינו עסק טעון רישוי, אך תחרויות רכיבה טעונות רישוי לפי פריטים 7.7.ה או 7.7.ט. פריט הרישוי יקבע לפי עובדות המקרה ספציפי).

ניהול כלביה/ פנסיון כלבים

ניהול פנסיון כלבים וטיפול בהם וכלביה לצורכי אימון ואילוף כלבים לא ייחשבו לשימוש חקלאי במקרקעין.
בפסק דין סופר נקבע כי גידול בעלי חיים כגון כלבים איננו שימוש חקלאי, שכן איננו מהווה גידול בעלי חיים לצורך הפקת או ייצור מזון לבני אדם
בפסק דין כפר ידידיה נקבע כי ניהול עסק של פנסיון לכלבים לא מהווה שימוש חקלאי, אלא שימוש מסחרי במקרקעין, שאיננו נדרש במישרים ליצור חקלאי.
בפסק דין רחמים, ציטט בית המשפט את פסק דין ליסק בו נקבע כי ניהול פנסיון כלבים אשר מטרתו אינה גידול כלבים איננו שימוש חקלאי.
גם בפסק דין אייזנברג לא נדרש בית המשפט לשאלה באופן ישיר אך ציין, באמירת אגב, כי ספק אם הפעלת כלביה היא שימוש חקלאי במקרקעין.

פנסיון לכלבים, כלביה ועסק של אימון כלבים לא יחשבו לשימוש חקלאי.

מרכז למכירת פירות וירקות שהוצג כמבנה לחממה- סגירת העסק בצו מנהלי

בפסק דין בן יוסף, המערער, בעל זכויות במקרקעין חקלאיים, כרת מטע רימונים ופעל להקמת מבנה שהיה, לדבריו, אמור לשמש כחממה.
המערער ניהל במקום מרכז למכירת פירות וירקות המצוי בתוך המבנה שיועד לשמש כחממה. למבנה הוצא צו מינהלי להפסקת שימוש לפי סעיף 219 לחוק התו”ב. 

בית המשפט המחוזי פסק כי אם המערער היה מעוניין לבנות על קרקע חקלאית מבנה המיועד למכירת תוצרת חקלאית, היה עליו להגיש בקשה מתאימה, ולא להודיע על הקמת חממות הפטורה מהיתר תוך שימוש במבנה לשם מכירת תוצרת חקלאית.

בהתייחסו להצדקה להוצאת צו מינהלי ציין בית המשפט כי “לא הוא הדין לגבי חקלאי המוכר את תוצרתו בחצר ביתו או בשדהו לבין חקלאי המקים מבנה בלא היתר ובו מקררים, 25 עגלות סופר וכדומה ולמעשה פותח חנות למכירה קבועה של תוצרתו ואף מוכר תוצרת של חקלאים אחרים, וזאת הוא עושה במבנה שעל פי הדיווח היה אמור לשמש כחממה”. ( עמוד 14).

בית המשפט ראה בחומרה את העובדה שהמערער דיווח למשרד החלקאות על הקמת חממות לגידול ירקות בהליך של פטור מהיתר לפי התקנות, בעוד שבפועל לא הוקמו חממות לצורך גידול ירקות, והמבנה משמש כמרכול למכירת תוצרת חקלאית וכן לאיחסון התוצרת.

“מקום הממכר”

בפסק דין נוסטרדמוס  נדונה השאלה מהו “מקום הממכר” שם נקבע כי מכירה טומנת בחובה בחינת הממכר, השוואתו לממכרים אחרים מסוגו ומשא ומתן טרם אקט המכירה. לכן נקבע כי המכירה אינה מתבצעת רק במקום בו מתבצע התשלום. עוד נקבע כי שימוש של מכירת שתילים, כלי חרס, ציוד ומזון לבעלי חיים הוא שימוש מסחרי גרידא.

מקום המכירה הינו גם מקום בחינת הממכר ולא רק מקום התשלום.

מכירת שתילים, כלי חרס וציוד מזון לבעלי חיים הוא שימוש מסחרי ולא חקלאי

סיכום

  • כעקרון פעילות של מכירה קמעונאית בקרקע חלקאית תיחשב לשימוש מסחרי ולא חקלאי.
  • מרכזי מבקרים ייבחנו לפי עקרון הדומיננטיות והאם יש לעסק החקלאי זכות קיום ללא מרכז המבקרים.
  • פעילות נספחת לפעילות החקלאית של קטיף ודייג עצמיים תיחשב לפעילות חקלאית.
  • קיום שירות הסעדה ומשחקים ייחשבו כשימוש עיסקי.
  • ניהול כלביה ופנסיון לכלבים איננו שימוש חקלאי.
  • תחרויות רכיבה  (ובית ספר לרכיבה) מהווים שימוש מסחרי ולא חקלאי.
  • לעניין חובת הוצאת רישיון עסק לחוות ליטוף והקביעה כי מדובר בעיסוק מסחרי ולא חקלאי ראה: האם חוות ליטוף הינה עסק טעון רישיון

חקיקה

חוק רישוי עסקים, התשכ”ח -1968
צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע”ג- 2013, פריט 7.7 י, פריט 4.7 ב
חוק התכנון והבניה, תשכ”ה- 1965סעיף 156(א),מ וסעיף 7 לתוספת הראשונה.
החלטה 1458( החלטה זו החליפה את החלטות 1101 ו 1265)

פסיקה:

תא (ק”ג) 534/08 מנהל מקרקעי ישראל נ. דניאל נתן (6.6.14) [פורסם בנבו]
עפא(חי’) 2287-03-20 פיין נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה- ישובי הברון ( פורסם בנבו, 31.3.2020)
עפ”א (חי’) 58369-10-18 בן יוסף נ. ועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון (פורסם בנבו, 22.1.19)
עפ”א (מרכז) נוסטרדמוס- מסעדות בע”מ נ. מ.א. חבל מודיעין (פורסם בנבו, 10.1.2009)
עתמ (חי’) 36564-02-20 אייזנברג נ. מועצה אזורית חוף הכרמל (פורסם בנבו, 11.4.2020)
תו”ב 8382-09-11 ועדה מקומית לתכנון ובניה שקמים נ. רחמים (פורסם בנבו, 11.9.13)
תו”ב 19708-08-10 ועדה מקומית לתכנון ובניה באר טוביה נ. ליסק מיום 10.6.12( לא פורסם בנבו)
ה”פ (ת”א) 1134/01 גדעון סופר נ. מנהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2006(1), 860
תא (נצ’) 23907-04-11 עזבון המנוח סרגיי קשירין ואח’ נ. רשות הפיתוח, מנהל מקרקעי ישראל מחוז צפון ואח’ (פורסם בנבו, 30.11.15)
עפמק (מרכז) 10844-06-20 חוות נועם בע”מ נ. מדינת ישראל (פורסם בנבו, 5.6.2020)

 


מצאתם טעות? רוצים להגיב, להוסיף? כתבו לנו info@buslic.co.il

תגובה אחת בנושא “מכירה קמעונאית של תוצרת חקלאית – מכירה ישירה ופעילות עסקית בקרקע חקלאית”

  1. מכירה קמעונאית של תוצרת חקלאית במשק המגדל היא תופעה שהתחילה/התרחבה בשנתיים האחרונות עקב המצב הקשה של החקלאים:מחירי המים, עלות העבודה, עלות התשומות ובעיקר
    פער התיווך הגבוה והתעמרות רוב רשתות השיווק בחקלאים: הרשת קובעת את מחיר הקנייה, את הפחת, מחיר האריזה, מועד התשלום.
    יוצא שלרוב לחקלאי לא נשאר כלום !!!
    בנוסף הגדיל שר האוצר ברצונו להוריד את יוקר המחייה, ופתח את השוק לתוצרת חקלאית מיובאת-לא בהכרח הוריד את יוקר המחייה !
    מי היבואנים ?
    לא טעיתם חלקם הגדול -רשתות השיווק-בעלי הסופרים הגדולים !
    הרעיון למכירה עצמית של התוצרת שמגדל החקלאי, הוא כורח המציאות שבה החקלאי הוא היצרן היחיד שתלוי בחסדי אחרים,שקובעים את מחיר התוצרת ולא הוא כיצרן, החקלאים מעדיפים לגדל ולא למכור במכירה הישירה שלבצועה יש להשקיע זמן רב ולקבל היתרים ורישוי עסקים על כל המשתמע מכך, כב”א, נגישות, שימוש חורג ועוד.
    במכירה ישירה במשק, פער התיווך מצטמצם והלקוח גם הוא מרוויח מכך.
    כל עוד החקלאי מוכר את תוצרתו, ניתן להקל ולומר שזה חלק בלתי נפרד מהפעילות החקלאית השוטפת, אבל כשהחקלאי משלים את הסל ומוכר תוצרת שאינה מגידול עצמי שלו, הרי שהמכירה אינה עיסוק חקלאי, ואם כך היא מסחר בתוצרת חקלאית, על כל המשתמע מכך.
    לגבי הפריט, המתאים יותר 4.7 ב’ מרכול ללא טיפול במזון.
    באם יש מכירה שאינה במשק המגדל אז יתאים הפריט של יריד מזון 7.7 י’, או לחילופין רוכלות מזון.
    ההיתר לשימוש חורג או פל”ח-פעילות לא חקלאית, הוא עפ”י חוק התכנון והבנייה ומחייב עם הגשת הבקשה לקבלת ההיתר חתימת בעלי הקרקע.
    רוב האדמות החקלאיות בארץ הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל ולכן נדרשת הסכמתה.
    בחלק שלא שייך לרשות כגון אדמות פרטיות חקלאיות שרשומות בטאבו , אין צורך באישור הרשות.
    קבלת היתרים אלו כרוכה בהוצאות רבות ובזמן רב.
    הלוואי ומצב החקלאים יחזור לקדמותו ואז לבטח לא ימכרו במשקם.

סגור לתגובות.