ההבדל בין “קניון” ל “מרכז מסחרי”

בתוספת לצו רישוי עסקים מוגדר “קניון” כמרכז קניות במבנה מקורה וסגור מכל צדדיו, שיש בו כניסה משותפת אחת לפחות ושבו 10 בתי עסק לפחות, או ששטחו הכולל 1,000 מ”ר לפחות.
יצויין כי אין חשיבות בהגדרה למספר הקומות המצויות בקניון.
בפסק דין קניון באר יעקב הציע בית המשפט כי הגדרת “קניון” תשונה, כי המילים “מכל צדדיו” ימחקו ולפיכך תהיה- “מרכז קניות במבנה מקורה וסגור, שיש בו כניסה משותפת אחת לפחות ושבו 10 בתי עסק לפחות או ששטחו הכולל 1,000 מ”ר לפחות”.
נשאלנו מה ההבדל בין “קניון” לבין “מרכז מסחרי”, הן לעניין ההגדרה והן לעניין הניהול.

אנו מודים למר אילן אמסלם על הערותיו המועילות ועל הפניתנו לפסק דין שיכון ובינוי נדל”ן ולהנחיות כיבוי אש בעניין קניונים.
המאמר עודכן ביום 9.12.19 בעקבות פסק דין קניון באר יעקב 

בעקבות שאלות רבות שהופנו אלינו, קיבצנו מספר כללים  המסייעים להבחנה בין “מרכז מסחרי” לבין “קניון”:

  • כניסה במדרגות נעות מקומת חניה- תיחשב גם היא לכניסה משותפת, לפי הגדרת “קניון”.
  • 10 בתי עסק פעילים- מאחר וההגדרה קובעת כי על מנת שעסק ייחשב לקניון יהיו בו 10 בתי עסק לפחות- נראה כי הדרישה היא, שיהיו במבנה 10 בתי עסק  פעילים. במידה וב”קניון” היכול להכיל יותר מ 10 עסקים, מתנהלים בפועל, מאיזו סיבה שהיא, פחות מ 10 עסקים, לא ייחשב המקום ל”קניון”.  ברגע בו יגיע מספר העסקים הפעילים ל 10, יחולו על המבנה כל הכללים החלים על “קניון”.
  • קניון ללא חברת ניהול- על פי הוראות פריט 6.8 בצו רישוי עסקים “קניון” הינו עסק טעון רישוי.
    במקרה בו אין לקניון חברת ניהול הרי שכל עסק ועסק בקניון יידרש להוציא רישיון עסק – גם אם אינו טעון רישוי לפי פריט אחר כלשהו.
  • עסקים טעוני רישוי המצויים ב”קניון”- מובן כי עסקים הטעונים רישיון לפי פריט כלשהו בצו, יהיו טעונים רישיון גם אם הם ממוקמים בקניון שיש לו רישיון ככזה.
  • מרכז מסחרי, כאשר לכל חנות יש כניסה נפרדת מהרחוב או מהחניה- כל מקבץ עסקים הבנוי בצורה שונה מהאמור לעיל לא ייחשב לקניון. כך, למשל, מרכז מסחרי בו לכל חנות כניסה ישירה מהרחוב, או ממגרש חניה פתוח- לא ייחשב לקניון. מרכז כזה אינו נבדל מרחוב מסחרי רגיל המצוי במרחב העירוני.
  • מבנה משולב- ייתכן גם מבנה משולב בו יהיו בקומת הקרקע חנויות הפונות לרחוב, ואילו הקומה השניה, או קומת המרתף, יהוו מבנה סגור כנדרש בהגדרת קניון.
    במקרה כזה נדרש רישיון לניהול קניון ביחס לחנויות המצויות בקומה השניה או בקומת המרתף בלבד, בתנאי שמדובר ב 10 חנויות לפחות או בשטח כולל של 1,000 מ”ר לפחות.
    המשמעות היא שאם במבנה כזה אין חברת ניהול, הרי שעסק שאין לגביו פריט רישוי (כגון חנות בגדים קטנה) הממוקם בקומת הקרקע, לא יידרש להוציא רישיון עסק, בעוד אותו עסק אם הוא ממוקם בקומה השניה, למשל, כן יידרש להוציא רישיון.
    כך למשל בפסק דין אדני יגאל נקבע שמרכז מסחרי בו יש מדרגות נעות המחברות את קומת הכניסה וקומה א’, כאשר סגירת הכניסה לקומת הכניסה סוגרת גם את הכניסה למדרגות הנעות- ייחשב לקניון. החנויות אליהן יש כניסה ישירה מהרחוב – לא ייספרו לעניין מספר העסקים בקניון.
  • ההבדל בין “מרכז קניות פתוח” לבין “קניון”
    כיום אנו עדים לבניית מרכזי קניות הפרוסים על פני שטחים נרחבים, כאשר המתחם כולו מגודר וניתן להיכנס אליו דרך מספר מצומצם של כניסות משותפות. בתוך המתחם קיימות, בדרך כלל, חנויות אשר הכניסה אליהן פונה לשדרות, המקשרות בין החנויות המצוויות במתחם. בשדרות אלו יהיו בדרך כלל בתי קפה, גינות נוי ופינות ישיבה ומנוחה. שדרות אלו מהוות לכשעצמן אתר בילוי  לציבור וחלקן גם יהיה בדרך כלל מקורה (להלן: “מרכזי קניות מתוחמים”)

    בפסק דין שיכון ובינוי נדל”ן, נדונה הגדרת מתחם קניות הנקרא “השדרה השביעית” בבאר שבע.
    שם נקבע כי “מרכז קניות מתוחם” יהווה כולו “קניון” לצורך חוק רישוי עסקים.
    בפסק דין זה הבחין בית המשפט בין “מרכז קניות מתוחם” כמתואר לעיל, לבין מרכזי הקניות הפתוחים, בהם פזורים מבני חנויות רבים סביב שטחי חניה גדולים, פתוחים לחלוטין המשמשים במובהק לחניית כלי הרכב הפוקדים את המקום.
    בפסק הדין האמור נקבע כי רכיב ה”קרוי” שבהגדרת הקניון אינו אלמנט נפרד בפני עצמו- אלא חלק מההגדרה הכוללת. מאחר ובהגדרת קניון לא נקבע כי על המבנה היות “מקורה כולו”, הרי שהגידור סביב המתחם מגדיר את אותו המתחם כמבנה אחד, גם אם חלקו אינו מקורה וגם אם יש בו חצרות פנימיות.
    לעניין זה ראה גם פסק דין בוני התיכון אשר חוזר על קביעות בית המשפט בפסק דין שיכון ובינוי.
    בפסק דין קניון באר יעקב, חידד בית המשפט עוד יותר את ההבדל בין שני סוגי המתחמים, וחיזק את הקביעות דלעיל.

    שם נקבע כי התנאי של “מבנה מקורה וסגור מכל צדדיו” מתקיים גם אם אין קירוי מלא, וגם אם המבנה אינו סגור הרמטית מכל צדדיו. 
    נאמר כי “ההבדל העקרוני בין מרכז מסחרי לבין קניון הוא, שבמרכז מסחרי פתחי החנויות מופנות לשטחים פתוחים לחלוטין ואדם היוצא מחנות שנמצאת במרכז המסחרי ימצא עצמו בצאתו מהחנות תחת כיפת השמים ויכול ללכת לכל כיוון כרצונו….אדם הנמצא בחנות בתוך קניון ונחשף לסכנה דומה, עלול למצא את עצמו “כלוא” בתוך שטח הקניון המתוחם, מבלי יכולת להתרחק במהרה ממקום הסכנה” ( ביחד עם עוד עשרות ומאות אנשים)( עמ’ 8 לפסק הדין). 
    עוד נקבע כי, התכלית הנמצאת בבסיס הגדרת ה”קניון” אינה מבדילה בין קניון סגור הרמטית לקניון שחלק ממפלסיו פתוחים חלקית לרחוב. לעניין  שלום הציבור, אין זה משנה, אם המתחם מקורה ב 100% משטחו או הוא סגור בקירות ב 100% משטחו. שני פתחי כניסה מובנים ורחבים, המאובטחים על ידי מאבטח, ומרפסות הצופות לרחוב אינן מוציאות את המתח מגדר “מבנה מקורה וסגור מכל צדדיו, בין היתר מאחד ובלילה הקניון סגור מכל עבריו ואף פתחי הכניסה נסגרים וננעלים באמצעות וילון גלילה העשוי ברזל.
    ההבדל העיקרי בין “מרכז מסחרי פתוח” ו “קניון” הוא גידור המתחם ומתן אפשרות כניסה להולכי רגל דרך מספר מצומצם של כניסות משותפות.
    הקרוי בקניון אינו חייב להיות מלא.
  • התנאים הנדרשים מעסקים בקניון שאין בו חברת ניהול לשם קבלת רישיון עסק –
    בפסק דין פרונט ליין סרבו שירותי הכבאות לתת אישור לעסקים המצויים בתוך קניון בשל העדר הסדרת אמצעי הכיבוי בשטחים הציבוריים (בהעדר חברת ניהול), וזאת למרות שכל חנות בנפרד עמדה בדרישות רשות הכיבוי.
    בית המשפט קבע כי בהעדר חברת ניהול עוברות חובותיה הסטטוטוריות אל בעלי העסקים עצמם, ומרגע שמתברר שחברת ניהול אינה קיימת או אינה מתפקדת חובה על בעלי העסקים להתארגן להקמתה של חברת ניהול חלופית. בית המשפט הבהיר בפסיקתו כי לא ניתן לאפשר השארת “חלל” בכל הקשור לאחריות לבטיחות מכלול המבנה בו משתמש כלל הציבור.
    משמעות קביעת בית המשפט היא, שעסקים המצויים במבנה שהוגדר כ”קניון” לא יוכלו לקבל רישיון עסק ללא שיהיה ברור מיהו הגוף האחראי לבטיחות המבנה. לכן, במקרה כזה, הנטל על בעלי העסקים במבנה יהיה כפול- כל אחד ואחד מהעסקים הממוקמים במבנה יצטרך להוציא רישיון עסק, וגם יצטרך לשאת באחריות לחלקו בשטחים המשותפים של המבנה ולבטיחותם בפועל.
  • בהעדר חברת ניהול בקניון, חובת העמידה בדרישות הרשויות לגבי מכלול המבנה תחול על בעלי העסקים. לא יוותר חלל בכל הקשור לבטיחות המבנה.

חקיקה:
צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע”ג- 2013, פריט 6.8

ראה גם-  הנחיות כיבוי אש לקניונים- מרץ 2017

פסיקה:
עמק (ראשל”צ) 514/06 מדינת ישראל נ. פרונט ליין לציוד צבאי בע”מ (פורסם בנבו, 29.6.09) 

עת”מ 53457-06-14 שיכון ובינוי נדל”ן (השקעות) בע”מ נ. עיריית באר שבע (פורסם בנבו, 27.10.14) 
עת”מ ( מרכז) 39574-05-16 בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע”מ נ. עירית כפר סבא ואח’ (פורסם בנבו, 5.8.18)
עת”מ( לוד) 6427-11-16 קניון באר יעקב בע”מ נ. מועצה מקומית באר יעקב ואח’ (פורסם בנבו, 17.11.2019)
רע”ס 35028-07-16 עיריית רחובות נ. אדני יגאל בע”מ ואח’ (פורסם בנבו, 26.11.19)


מצאתם טעות? רוצים להגיב, להוסיף? כתבו לנו info@buslic.co.il

2 תגובות בנושא “ההבדל בין “קניון” ל “מרכז מסחרי””

  1. הוסיף עוד נדבך למאמר המלומד ואציין כי קיימים קניונים שיש להם חברת ניהול אולם בתוך הקניון יש מקבץ קטן של חנויות שהם פרטיות ולא כפופות לחברת הניהול ואז נוצרת דילמה היות ואותם חנויות לדוגמא חנות בגדים אינה רוצה לעשות סידורי אש ואז רשות הכבאות אינה מוכנה לאשר את כל הקניון לכן במקרה הזה קבענו כי אותם חנויות שלא ירצו להכיל עליהם את הוראות הכיבוי אנו ניראה אותם כקניון ללא חברת ניהול ונחייבם להוציא רישיון עסק אפילו שזה חנות בגדים ולכן מתוקף חוק רישוי עסקים יחויבו לעמוד בכל דרישות החוק לרבות הכיבוי.

  2. מסתבר, שיש מקום שאנו מאתרים קולא לדבר אחד מוצאים חומרא לדבר אחר.
    במאמר הודגם קניון עם חנויות בקומת הקרקע הפונות לרחוב , והקולא היא שהם לא יחשבו כחלק מהקניון (למשל: לעניין רישוי כשאין חברת ניהול)
    במסגרת רפורמת הכבאות , עסקים בקניון ששטחם עד 500 מ”ר כלולים אוטומטית באישור הכבאות של הקניון (אין אפילו צורך בתצהיר וגם אם זה מסעדה מעל 60 מ”ר). לכאורה, החנות הפונה לרחוב לא תהנה מהפריוולגיה של הכללתה באישור הכיבוי לקניון ותדרש לאישור או תצהיר לעניין כבוי אש

סגור לתגובות.