ההבדל בין “קניון” ל “מרכז מסחרי”

בתוספת לצו רישוי עסקים מוגדר “קניון” כמרכז קניות במבנה מקורה וסגור מכל צדדיו, שיש בו כניסה משותפת אחת לפחות ושבו 10 בתי עסק לפחות, או ששטחו הכולל 1,000 מ”ר לפחות.
יצויין כי אין חשיבות למספר הקומות המצויות בקניון.
נשאלנו מה ההבדל בין “קניון” לבין “מרכז מסחרי”, הן לעניין ההגדרה והן לעניין הניהול.

אנו מודים למר אילן אמסלם על הערותיו המועילות ועל הפניתנו לפסק דין שיכון ובינוי נדל”ן ולהנחיות כיבוי אש בעניין קניונים.

המאמר עודכן ביום 20.8.18

  • כניסה במדרגות נעות מקומת חניה, תיחשב גם היא לכניסה משותפת, לפי הגדרת “קניון”.
  • מאחר וההגדרה קובעת כי על מנת שעסק ייחשב לקניון יהיו בו 10 בתי עסק לפחות- נראה כי הדרישה היא, שיהיו במבנה 10 בתי עסק  פעילים. במידה וב”קניון” היכול להכיל יותר מ 10 עסקים, מתנהלים בפועל, מאיזו סיבה שהיא, פחות מ 10 עסקים, לא ייחשב המקום ל”קניון”.  ברגע בו יגיע מספר העסקים הפעילים ל 10, יחולו על המבנה כל הכללים החלים על “קניון”.
  • על פי הוראות פריט 6.8 בצו רישוי עסקים “קניון” הינו עסק טעון רישוי.
    במקרה בו אין לקניון חברת ניהול הרי שכל עסק ועסק בקניון יידרש להוציא רישיון עסק – גם אם אינו טעון רישוי לפי פריט אחר כלשהו.
  • מובן כי עסקים הטעונים רישיון לפי פריט כלשהו בצו, יהיו טעונים רישיון גם אם הם ממוקמים בקניון.
  • כל מקבץ עסקים הבנוי בצורה שונה לא ייחשב לקניון. כך, למשל, מרכז מסחרי בו לכל חנות כניסה ישירה מהרחוב, או ממגרש חניה פתוח- לא ייחשב לקניון. מרכז כזה אינו נבדל מרחוב מסחרי רגיל המצוי במרחב העירוני.
  • מבנה משולב
    ייתכן גם מבנה משולב בו יהיו בקומת הקרקע חנויות הפונות לרחוב, ואילו הקומה השניה, או קומת המרתף, יהוו מבנה סגור כנדרש בהגדרת קניון.
    במקרה כזה נדרש רישיון לניהול קניון ביחס לחנויות המצויות בקומה השניה או בקומת המרתף בלבד, בתנאי שמדובר ב 10 חנויות לפחות או בשטח כולל של 1,000 מ”ר לפחות.
    המשמעות היא שאם במבנה כזה אין חברת ניהול, הרי שעסק שאין לגביו פריט רישוי (כגון חנות בגדים קטנה) הממוקם בקומת הקרקע, לא יידרש להוציא רישיון עסק בעוד אותו עסק אם הוא ממוקם בקומה השניה, למשל, כן יידרש להוציא רישיון.
  • ההבדל בין “מרכז קניות פתוח” לבין “מרכז קניות מתוחם”
    כיום אנו עדים לבניית מרכזי קניות הפרוסים על פני שטחים נרחבים, כאשר המתחם כולו מגודר וניתן להיכנס אליו דרך מספר מצומצם של כניסות משותפות. בתוך המתחם קיימות חנויות אשר הכניסה אליהן פונה לשדרות, המקשרות בין החנויות המצוויות במתחם. בשדרות אלו יהיו בדרך כלל בתי קפה, גינות נוי ופינות ישיבה ומנוחה. שדרות אלו מהוות לכשעצמן אתר בילוי  לציבור וחלקן גם יהיה בדרך כלל מקורה (להלן: “מרכזי קניות מתוחמים”)
    בפסק דין שיכון ובינוי נדל”ן, נדונה הגדרת מתחם קניות הנקרא “השדרה השביעית” בבאר שבע.
    שם נקבע כי “מרכז קניות מתוחם” יהווה כולו “קניון” לצורך חוק רישוי עסקים.
    בפסק דין זה הבחין בית המשפט בין “מרכז קניות מתוחם” כמתואר לעיל, לבין מרכזי הקניות הפתוחים בהם פזורים מבני חנויות רבים סביב שטחי חניה גדולים, פתוחים לחלוטין המשמשים במובהק לחנית כלי הרכב הפוקדים את המקום.
    בפסק הדין האמור נקבע כי רכיב ה”קרוי” שבהגדרת הקניון אינו אלמנט נפרד בפני עצמו- אלא חלק מההגדרה הכוללת. מאחר ובהגדרת קניון לא נקבע כי על המבנה היות “מקורה כולו”, הרי שהגידור סביב המתחם מגדיר את אותו המתחם כמבנה אחד, גם אם חלקו אינו מקורה וגם אם יש בו חצרות פנימיות.
    סיכום– ההבדל העיקרי בין “מרכז מסחרי פתוח” ו “מרכז קניות מתוחם” הוא גידור המתחם ומתן אפשרות כניסה להולכי רגל דרך מספר מצומצם של כניסות משותפות.
    לעניין זה ראה גם פסק דין בוני התיכון אשר חוזר על קביעות בית המשפט בפסק דין שיכון ובינוי.
  • מה התנאים הנדרשים מעסקים בקניון שאין בו חברת ניהול לשם קבלת רישיון עסק ?
    בפסק דין פרונט ליין סרבו שירותי הכבאות לתת אישור לעסקים המצויים בתוך קניון בשל העדר הסדרת אמצעי הכיבוי בשטחים הציבוריים (בהעדר חברת ניהול), וזאת למרות שכל חנות בנפרד עמדה בדרישות רשות הכיבוי.
    בית המשפט קבע כי בהעדר חברת ניהול עוברות חובותיה הסטטוטוריות אל בעלי העסקים עצמם, ומרגע שמתברר שחברת ניהול אינה קיימת או אינה מתפקדת חובה על בעלי העסקים להתארגן להקמתה של חברת ניהול חלופית. בית המשפט הבהיר בפסיקתו כי לא ניתן לאפשר השארת “חלל” בכל הקשור לאחריות לבטיחות מכלול המבנה בו משתמש כלל הציבור.
    משמעות קביעת בית המשפט היא, שעסקים המצויים במבנה שהוגדר כ”קניון” לא יוכלו לקבל רישיון עסק ללא שיהיה ברור מיהו הגוף האחראי לבטיחות המבנה. לכן, במקרה כזה, הנטל על בעלי העסקים במבנה יהיה כפול- כל אחד ואחד מהעסקים הממוקמים במבנה יצטרך להוציא רישיון עסק, והוא גם יצטרך לשאת באחריות לחלקו בשטחים המשותפים של המבנה ולבטיחותם בפועל.

חקיקה:
צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע”ג- 2013, פריט 6.8

ראה גם-  הנחיות כיבוי אש לקניונים- מרץ 2017

פסיקה:
עמק (ראשל”צ) 514/06 מדינת ישראל נ. פרונט ליין לציוד צבאי בע”מ (29.6.09) [פורסם בבו]
עת”מ 53457-06-14 שיכון ובינוי נדל”ן (השקעות) בע”מ נ. עיריית באר שבע (27.10.14) [פורסם בנבו]
עת”מ ( מרכז) 39574-05-16 בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע”מ נ. עירית כפר סבא ואח’ (5.8.18) [פורסם בנבו]


מצאתם טעות? רוצים להגיב, להוסיף? כתבו לנו

2 תגובות בנושא “ההבדל בין “קניון” ל “מרכז מסחרי””

  1. הוסיף עוד נדבך למאמר המלומד ואציין כי קיימים קניונים שיש להם חברת ניהול אולם בתוך הקניון יש מקבץ קטן של חנויות שהם פרטיות ולא כפופות לחברת הניהול ואז נוצרת דילמה היות ואותם חנויות לדוגמא חנות בגדים אינה רוצה לעשות סידורי אש ואז רשות הכבאות אינה מוכנה לאשר את כל הקניון לכן במקרה הזה קבענו כי אותם חנויות שלא ירצו להכיל עליהם את הוראות הכיבוי אנו ניראה אותם כקניון ללא חברת ניהול ונחייבם להוציא רישיון עסק אפילו שזה חנות בגדים ולכן מתוקף חוק רישוי עסקים יחויבו לעמוד בכל דרישות החוק לרבות הכיבוי.

  2. מסתבר, שיש מקום שאנו מאתרים קולא לדבר אחד מוצאים חומרא לדבר אחר.
    במאמר הודגם קניון עם חנויות בקומת הקרקע הפונות לרחוב , והקולא היא שהם לא יחשבו כחלק מהקניון (למשל: לעניין רישוי כשאין חברת ניהול)
    במסגרת רפורמת הכבאות , עסקים בקניון ששטחם עד 500 מ”ר כלולים אוטומטית באישור הכבאות של הקניון (אין אפילו צורך בתצהיר וגם אם זה מסעדה מעל 60 מ”ר). לכאורה, החנות הפונה לרחוב לא תהנה מהפריוולגיה של הכללתה באישור הכיבוי לקניון ותדרש לאישור או תצהיר לעניין כבוי אש

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *