אירוח בצימרים, הן בצימר בודד והן במתחם צימרים, הינו עסק נפוץ ביותר. ברוב המקרים ניתן למצוא בצימר גם ג'קוזי, ולעיתים אף בריכת שחיה המשרתת את המתחם.
כך גם נפוצה השכרת וילות, או חלקים מבניין, לשם עריכת אירועים פרטיים. באותן "וילות"  בדרך כלל יהיו חדרי לינה נפרדים, בריכת שחיה וג'קוזי. "וילות" אלו ממוקמות לעיתים קרובות באזורי מגורים, וגורמות למטרדי רעש לדיירי האזור.
בשורת פסקי דין נדונו השאלות מהי יחידת אירוח, מתי יקבע כי בעסק מתנהלות יותר מ 4 יחידות, מהם ה"שירותים הנילווים" אליהם מתייחסת ההגדרה ומה דינן של מספר יחידות במתחמים שונים המתנהלות על ידי גוף אחד.

המאמר עודכן ביום 3.12.18 לאחר פסק דין אסטרותי הנוגע להגדרת יחידות אירוח

הוראות החוק

צו רישוי עסקים מחייב הוצאת רישיון עסק להשכרת יחידות אירוח למטרת נופש, המלווה במתן שירותים לשוכרים, כאשר מספר יחידות האירוח עולה על 4. ( פריט 7.1 ב).
כך גם נדרש רישיון עסק לבריכת שחיה רק אם היא משרתת למעלה מ 4 יחידות אירוח למטרת נופש ( פריט 7.4 א).

מהי "יחידת אירוח"

יחידת אירוח איננה חדר

על פי הוראות צו רישוי עסקים אשר קדם לצו המצוי היום בתוקף, נדרש רישיון לעסק של השכרת  למעלה מ 3 חדרים לתקופות קצרות. הצו  כיום משתמש במונח "יחידת אירוח" ולא "חדר".

בפסיקה נקבע (פסק דין אלגרבלי ופסק דין אוליב) כי מהשינוי  במונחים, ברור שהמונח "יחידת אירוח" אינו מתכוון ל"חדר", וכי כאשר יחידת אחת כוללת חדר להורים וחדר שינה לילדים ברור כי מדובר בצימר אחד.

המבחן התכליתי- מבחן מספר האנשים היכולים להתארח בעסק בו זמנית

הצו קובע כי עסק של עד 4 יחידות אירוח אינו טעון רישיון. בית המשפט, בבואו לבחון אם מדובר ביותר מ 4 יחידות אירוח בוחן את מספר האנשים היכולים ללון במתחם בו זמנית, וזאת לפי פוטנציאל ההשכרה ולא לפי השאלה כמה יחידות הושכרו בפועל במועדים הרלוונטיים לכתב האישום.

בפסק דין פרץ נדון מקרה של עסק שהופעל במרתף של בניין. בעל העסק הציע שירותיו, בכול ימות השבוע, לעריכת אירועים ושמחות מסוגים שונים בתפוסה של עד 100 איש, ולינה בתפוסה של עד 30 איש בעת ובעונה אחת. בית המשפט קבע כי מדובר ב"וילה" המורכבת מ 4 חדרים נפרדים, ומשמשת להשכרה על בסיס יומי, וכי פריט הרישוי הרלוונטי הינו 7.1.ב הדן ביחידות אירוח.

המבחן שננקט על מנת לבדוק האם מדובר ביותר מ 4 יחידות אירוח, לא התייחס לשאלה המבנית של המקום הנדון, אלא בחן את הפרשנות התכליתית של הצו, וקבע כי יחידת אירוח משפחתית יכולה להכיל עד 5 מיטות, ולכן עסק ובו 4 יחידות אירוח היכול להכיל עד 20 אנשים בעת ובעונה ייראה כעסק של יחידות אירוח ( ולא בית מלון או אכסניה).

בהתאם לפרשנות תכליתית זו, הורה בית המשפט ( בהחלטה להורות על סגירה על פי ס' 17 לחוק) כי, עד להחלטה סופית בתיק, בעל העסק לא יאפשר לינה של יותר מ 20 אנשים בו זמנית.

בפסק דין אלגרבלי היה מדובר בשתי וילות, שבכול אחת מהן יותר מ 4 חדרים היכולים לארח זוג או יותר. שתי הוילות יכולות לשמש כמתחם אחד, שבו יכולים לשהות למעלה מ 40 אנשים, או כשתי וילות נפרדות. במקום יש גם בריכה וג'קוזי. בית המשפט דן בשאלה מהי השיטה הפרשנית הנכונה לבדיקה מהי "יחידת אירוח".

שם נקבע כי, יש לבחון בכול מקרה ספציפי כיצד מחולקים המבנים המיועדים להשכרה ומהו הפוטנציאל להשכרת חלקים מהן כיחידות אירוח, ולכן אין מקום לקבוע כי כל חדר מהווה יחידת אירוח. גם כאן בית המשפט מצא כי הרציונאל מאחרי הקביעה כי לעד 4 יחידות אירוח לא נדרש רישיון, הינו כי מדובר במספר אורחים שלא יעלה על 25-30, ולאו דווקא צורת המבנה.

 בפסק דין פאמילי (שהינו גלגול שני של פסק דין אלגרבלי), בדומה לפסק דין פרץ, אימץ בית המשפט את המבחן התכליתי לפיו יבדק מספר האנשים היכולים להתארח במתחם בו זמנית. שם נקבע כי לפי הפרשנות התכליתית לצו, הדרישה להגבלת מספר יחידות דיור נובעת מהצורך להגביל את מספר האנשים המשתמשים בעסק, וזאת על מנת לשמור על בריאותם. מספר רב של אנשים המצויים בעסק בו זמנית גם מעלה את הסיכוי לקיום מטרדי רעש. בפסק דין זה נקבע מספר סף של 25 אנשים. בית משפט הורה כי הפעילות במתחם (בשתי הוילות- בית המשפט ראה את כל המתחם כעסק אחד), תוגבל כך שמספר האורחים לא יעלה על 25. ( זאת במסגרת צו לפי סעיף 17 לחוק).

לעניין הרציונאל העומד מאחרי הרף של 4 יחידות דיור נאמר בפסק דין אוליב (ערכאה ראשונה) כי הסיבה לקביעה זו היא, ככל הנראה, הקושי של מפעילי עסק קטן לעמוד בדרישות הרשויות, לרבות העלויות הכרוכות בכך. למרות שגם המתארחים במתחם קטן חשופים לסכנה לבריאותם, יש צורך לאזן את חובת הרישוי עם האינטרסים של מפעילי עסקים קטנים.
בערעור על פסק דין זה בבית המשפט המחוזי (פסק דין אוליב (ערכאת ערעור)) לא קיבל בית המשפט גישה זו בנימוק כי "שימת דגש על כוחו הכלכלי של העסק אינה מתיישבת עם מטרת החוק". גם עסק קטן כגון קיוסק יכול להידרש להוצאת רישיון עסק, ויתרה מכך- בהתאם להלכת תנובה גם עסק שאינו רווחי כלל עשוי להיות מחויב ברישוי.
לשיטתו של בית המשפט המחוזי מספר המשתמשים בעסק הינו בהחלט גורם רלוונטי, שכן מספר משתמשים רב מייצר עומס גדול יותר על תשתיות קיימות, מטרדים כגון רעש, לכלוך, בעיות חניה וכד'. למספר המשתמשים בעסק יש משקל מהותי לעניין הגדרתו כעסק טעון רישוי.

חשוב לציין כי  במידה ומהמבנה הפיזי של העסק ברור בכמה יחידות מדובר (מספר חדרי שינה, סלון, מספר חדרי שירותים וכו'), יהיה המבחן של מספר האנשים היכולים ללון בעסק, מבחן עזר בלבד.
כך למשל בפסק דין אסטרותי בחן בית המשפט את שאלת הגדרת יחידת האירוח לפי הפרמטרים של כניסה נפרדת לכל חדר, שירותים ומקלחת נפרדים, העדר חיבור בין היחידות, כניסה נפרדת לחלק ממערכת החדרים.

סיכום ביניים–

בתי המשפט אימצו את גישת הפרשנות התכליתית בבואם לבדוק מהי יחידת דיור- וקבעו מינימום של מספר אנשים היכול להתארח במתחם לינה ונופש הנע בין 20 ל 25 אנשים.

השכרת דירת מגורים ל"תקופה קצרה"

להשלמת התמונה נציין את פסק דין גאוי. שם היה מדובר בעסק של השכרת וילה שלמה בקיסריה לתקופה של כמה ימים בכול פעם, לאירועים ומסיבות. העסק שווק ככזה גם באינטרנט. שם נקבע כי השכרת בית לתקופות קצרות ולאירועים, מהווה שימוש בבית למטרות עסקיות, ולכן מדובר ב"שימוש חורג"  על פי דיני התכנון והבניה, הטעון היתר. באותו מקרה, מנהל רישוי עסקים באזור חוף הכרמל העיד כי העסק של השכרת הוילה אינו טעון רישיון כעסק של יחידות אירוח, וככל הנראה בשל כך, בית המשפט לא דן בשאלה. בית המשפט אסר על גאוי להשכיר את הנכס לתקופות הקצרות מ 6 חודשים.

אין זה מן הנמנע כי, משנקבע כי השכרת וילות לתקופות של כמה ימים לאירועים ונופש, מהווה עסק, במקרים אחרים דומים, יחיל בית המשפט את המבחנים התכליתיים האמורים על עסק של השכרת וילות לאירועים, ויקבע כי היה וניתן להלין בוילה מספר אורחים העולה על 20-25 תחול על העסק חובת הרישיון לפי פריט 7.1ב האמור.

גאוי ומספר בעלי וילות נוספים בקיסריה פנו לבית המשפט על מנת שזה יפסול את הסעיפים בהסכמים עם החברה לפיתוח קיסריה האוסרים על אותה הפעילות. בית המשפט דן בתביעתם בפסק דין גולדרייך וקבע כי השכרת הוילות במתכונת האמורה, הינה השכרה למסיבות, נופשונים ושאר תענוגות תוך פרסומם ככאלה באינטרנט, מהווה עסק.

ניהול אחד של מספר מתחמים שונים- המרחק הגיאוגרפי הינו מהותי

בפסק דין פאמילי– נקבע כי שתי וילות שניתן לחברן, יהוו עסק אחד. בכול וילה מספר החדרים המושכרים עלה על 4.

בפסק דין אוליב  נדון מקרה בו חברה אחת ניהלה עסק לאירוח בחדרים וכן מתחם ספא ובו ג'קוזי וחדרי סאונה, במספר מגרשים שונים בישוב רמות. באף אחד מהמגרשים לא נוהלו יותר מ 4 יחידות אירוח. בית המשפט, בערכאה הראשונה, אימץ מספר קריטריונים על מנת לבחון אם מדובר בעסק אחד הטעון רישוי או שמדובר בעסקים נפרדים.
ערכאה ראשונה
 הקריטריונים שנבדקו–  המגרשים סמוכים זה לזה, אורחי היחידות היו רשאים להשתמש במתחם ספא משותף, קיים חדר אוכל משותף ( דהיינו- הפעלה באמצעות מתקנים משותפים), למתחם היה מנהל אחד ומשרד קבלה אחד, השיווק באינטרנט היה תחת מותג אחד. כן נקבע כי פעילות ההפעלה של היחידות הינה ליבת העסק.
בנוסף, נקבע כי חוזי השכירות הנפרדים לכל מגרש אינם מפרידים בין העסקים, אלא מדובר ברכישת אמצעים שבאמצעותם מספק העסק את השירותים לקהל. לפיכך, בית המשפט ראה את העסק כמכלול אחד המנוהל בכול המגרשים הנפרדים והמופרדים, בהם מושכרות יחידות אירוח (גם אם המגרשים אינם צמודים).
ערכאת ערעור
בערכאת הערעור בית המשפט דחה את מסקנת בית המשפט בערכאה הראשונה.
בית המשפט המחוזי סבר כי מדובר בשלושה עסקים אשר כל אחד מהם בנפרד אינו טעון רישוי (וזאת להבדיל מהלכת תנובה שם שני העסקים הנדונים היו טעונים רישוי). אלמלא היו כל בעלי העסקים מתקשרים עם חברת הניהול- לא היה אף אחד מהעסקים הספציפיים טעון רישוי.
הניהול המשותף אינו רלוונטי כאשר יש ריחוק גיאוגרפי בין היחידות-  הניהול המשותף אינו משנה את המצב הבסיסי בו כל מגרש הוא ישות עצמאית ואינו משנה את רמת הסיכון למטרות החוק, שכן לא מתקבצים במקום אחד מספר רב של אנשים, דבר המצדיק דרישה להוצאת רישיון עסק.
המיקום הגיאוגרפי של יחידות האירוח השונות הינו מהותי ולא תיאורטי.
חדר אוכלל משותף לכל היחידות– בית המשפט המחוזי קבע כי מאחר וחדר האוכל משרת יחידה אחת, אך מוצעת בו ארוחת בוקר גם למתארחים ביחידות אחרות, כאשר בעלי העסק אינם משווקים את "המסעדה" כחלק מהאירוח ביחידות הנופש, לא ניתן לראות בחדר האוכל מתקן באמצעותו פועלים בעלי העסק ביחס לכל היחידות. (לעניין העדר הצורך להוצאת רישיון עסק במקרים של אספקת ארוחת בוקר ביחידות אירוח ראה –הכנת ארוחות לאורחי הצימר אינה טעונה רישיון עסק ).
ג'קוזי משותף לכל היחידות– לאור הממצא העובדתי כי הג'קוזי משרת בעיקר את היחידה בה הוא מצוי פיזית ללא תשלום, כי לא קיים פרסום ליחידות ככאלו הכוללות ג'קוזי וכי המתארחים ביחידות האחרות יכולים להשתמש בג'קוזי ללא תשלום, קבע בית המשפט המחוזי כי לא ניתן לבסס, רק על אופן הפעלת הג'קוזי באופן זה, את המסקנה כי מדובר בהפעלה מאוחדת של מכלול היחידות. בית המשפט קבע כי הג'קוזי מהווה לכל היותר מתקן נלווה לעסק של יחידות האירוח ואינו מהווה "עסק" טעון רישיון לכשעצמו.

הערות לפסק דין אוליב-
– אין זה מן הנמנע כי בית המשפט סבר, שרק על אופן הפעלת הג'קוזי לא ניתן לבסס מסקנה כי כל היחידות בכל המשקים מהוות עסק אחד, בנסיבות המקרה הספציפיות. אין לשלול את האפשרות כי בהצטרף פרמטרים נוספים לכך שמדובר בעסק אחד- גם שימוש משותף בג'קוזי יהווה פרמטר רלוונטי.
– יש לשים לב לנסיבות מקרה זה, בו היה קיים מרחק פיזי בין יחידות האירוח השונות.  ייתכן כי היה ובנסיבות דומות ימצא רצף גיאוגרפי בין היחידות, מסקנת בית המשפט תהיה שונה.

"מתן שירותים לשוכרים"
פריט 7.1א הקובע את הרף של 4 יחידות אירוח, קובע תאי נוסף דרישה לרישיון עסק – שההשכרה תהיה מלווה במתן שירותים לשוכרים.
בפסק דין אסטרותי  בחן בית המשפט האם השכרת היחידות מלווה במתן שירותים נילווים. בית המשפט בחן האם במקום נמצא טבח, איש קבלה, איש תחזוקה, מציל לבריכה או עובד אחר. לפי גישה זו, ניקוי החדרים בין אירוח לאירוח אינו מהווה מתן "שירותים נילווים".
ביקורת על פסק הדין-
יצויין כי שאלת הגדרת "מתן השירותים" לשם קביעת השכרת חדרים כטעונת רישוי לפי פריט רישוי 7.1.א טרם נבחנה לעומקה בפסיקה. ניתן לטעון כי אירוח ביחידת אירוח המספקת מצעים ומגבות נקיים, כאשר במידת הצורך ובקיום חסר ניתן להתקשר למשכיר והוא דואג להספקה של ציוד,  ייחשב ל"מתן שירותים" לעניין פריט רישוי זה. בכל מקרה ברור כי מרבית ה"צימרים" כיום אינם מספקים ארוחות, אין פקיד קבלה, ואין מציל בבריכה ועדין מקומות אלו ייחשבו ליחידות אירוח, שכן המאפיינים המצוינים בפסק הדין הינם מאפייני של בית מלון ממש ולא של יחידות האירוח המקובלות.

חקיקה

חוק רישוי עסקים, התשכ"ח -1968– סעיף 33
צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע"ג- 2013– פריטים 7.1 ב, 7.4 א
הנחיות משרד הבריאות בנוגע ליחידות אירוח

פסיקה

53493-05-17  מועצה אזורית מבואות חרמון נ. אסטרותי (14.11.18)
רע"ס 52336-11-13 משטרת ישראל – מרחב חוף נ. יהודה פרץ (7.1.14) [פורסם בנבו]
רע"פ 4270/03 מדינת ישראל נ. תנובה- מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ 01.12.04)[פורסם בנבו]
בב"נ (קריות) 53048-08-15 דוד אלגרבלי נ. מועצה מקומית כפר ורדים (2.9.15) [פורסם בנבו]
עמא (קריות) 28276-10-15 מועצה מקומית כפר ורדים נ. פאמילי חברה להשקעות בע"מ (14.11.15) [פורסם בנבו]
רעס (קריות) 56766-09-11 מועצה מקומית כפר ורדים נ. משה פרנץ (25.5.14) [פורסם בנבו]
רע"ס 44521-12-14 ועדה מקומית לתכנון גולן נ. אוליב שירותי שיווק וניהול בע"מ (5.10.16) [פורסם בנבו]
ע"פ 50646-12-16  אוליב שירותי שיווק וניהול בע"מ נ. המועצה האזורית גולן-רשות הרישוי (20.6.18) [פורסם בנבו]
תא (חד') 9707-12-13 יעקובי נ. גאוי (20.7.15) [פורסם בנבו]

להגדרת "יחידת אירוח" ראה גם – מהי "יחידת אירוח" – הגדרות שונות
וכן לעניין הדרישה להפעלת יותר מ 4 יחידות בפועל, ראה –השכרת יחידות אירוח – פריט 7.1ב
להיעדר הצורך ברישיון עסק להכנת ארוחות למתארחי הצימר ראה-הכנת ארוחות לאורחי הצימר אינה טעונה רישיון עסק