“יחידות אירוח” וצימרים – פריט 7.1 ב

אירוח בצימרים, הן בצימר בודד והן במתחם צימרים, הינו עסק נפוץ ביותר. ברוב המקרים ניתן למצוא בצימר גם ג’קוזי, ולעיתים אף בריכת שחיה המשרתת את המתחם.

כך גם נפוצה השכרת וילות, או חלקים מבניין, לשם עריכת אירועים פרטיים. באותן “וילות”  בדרך כלל יהיו חדרי לינה נפרדים, בריכת שחיה וג’קוזי. “וילות” אלו ממוקמות לעיתים קרובות באזורי מגורים, וגורמות למטרדי רעש לדיירי האזור.

בשורת פסקי דין נדונו השאלות מהי יחידת אירוח, מתי יקבע כי בעסק מתנהלות יותר מ 4 יחידות, ומה דינן של מספר יחידות במתחמים שונים המתנהלות כעסק אחד.

הוראות החוק

צו רישוי עסקים מחייב הוצאת רישיון עסק להשכרת יחידות אירוח למטרת נופש, המלווה במתן שירותים לשוכרים, כאשר מספר יחידות האירוח עולה על 4. ( פריט 7.1 ב).

כך גם נדרש רישיון עסק לבריכת שחיה רק אם היא משרתת למעלה מ 4 יחידות אירוח למטרת נופש ( פריט 7.4 א).

מהי “יחידת אירוח”

יחידת אירוח איננה חדר

על פי הוראות צו רישוי עסקים אשר קדם לצו המצוי היום בתוקף, נדרש רישיון לעסק של השכרת  למעלה מ 3 חדרים לתקופות קצרות. הצו  כיום משתמש במונח “יחידת אירוח” ולא “חדר”.

בפסיקה נקבע (פסק דין אלגרבלי ופסק דין אוליב) כי מהשינוי  במונחים, ברור כי המונח “יחידת אירוח” אינו מתכוון ל”חדר”, וכי כאשר יחידת אחת כוללת חדר להורים וחדר שינה לילדים ברור כי מדובר בצימר אחד.

המבחן התכליתי- מבחן מספר האנשים היכולים להתארח בעסק בו זמנית

הצו קובע כי עסק של עד 4 יחידות דיור אינו טעון רישיון. בית המשפט, בבואו לבחון אם מדובר ביותר מ 4 יחידות דיור- בוחן את מספר האנשים היכולים ללון במתחם בו זמנית, וזאת לפי פוטנציאל ההשכרה ולא לפי השאלה כמה יחידות הושכרו בפועל במועדים הרלוונטיים לכתב האישום.

בפסק דין פרץ נדון מקרה של עסק שהופעל במרתף של בניין. בעל העסק הציע שירותיו, בכול ימות השבוע, לעריכת אירועים ושמחות מסוגים שונים בתפוסה של עד 100 איש, ולינה בתפוסה של עד 30 איש בעת ובעונה אחת. בית המשפט קבע כי מדובר ב”וילה” המורכבת מ 4 חדרים נפרדים, ומשמשת להשכרה על בסיס יומי, וכי פריט הרישוי הרלוונטי הינו 7.1.ב הדן ביחידות אירוח.

המבחן שננקט על מנת לבדוק האם מדובר ביותר מ 4 יחידות אירוח, לא התייחס לשאלה המבנית של המקום הנדון, אלא בחן את הפרשנות התכליתית של הצו, וקבע כי יחידת אירוח משפחתית יכולה להכיל עד 5 מיטות, ולכן עסק ובו 4 יחידות אירוח היכול להכיל עד 20 אנשים בעת ובעונה ייראה כעסק של יחידות אירוח ( ולא בית מלון או אכסניה).

בהתאם לפרשנות תכליתית זו, הורה בית המשפט ( בהחלטה להורות על סגירה על פי ס’ 17 לחוק) כי, עד להחלטה סופית בתיק, בעל העסק לא יאפשר לינה של יותר מ 20 אנשים בו זמנית.

בפסק דין אלגרבלי היה מדובר בשתי וילות, שבכול אחת מהן יותר מ 4 חדרים היכולים לארח זוג או יותר. שתי הוילות יכולות לשמש כמתחם אחד, שבו יכולים לשהות למעלה מ 40 אנשים, או כשתי וילות נפרדות. במקום יש גם בריכה וג’קוזי. בית המשפט דן בשאלה מהי השיטה הפרשנית הנכונה לבדיקה מהי “יחידת אירוח”.

שם נקבע כי, יש לבחון בכול מקרה ספציפי כיצד מחולקים המבנים המיועדים להשכרה ומהו הפוטנציאל להשכרת חלקים מהן כיחידות אירוח, ולכן אין מקום לקבוע כי כל חדר מהווה יחידת אירוח. גם כאן בית המשפט מצא כי הרציונאל מאחרי הקביעה כי לעד 4 יחידות אירוח לא נדרש רישיון, הינו כי מדובר במספר אורחים שלא יעלה על 25-30, ולאו דווקא צורת המבנה.

 בפסק דין פאמילי ( שהינו גלגול שני של פסק דין אלגרבלי), בדומה לפסק דין פרץ, אימץ בית המשפט את המבחן התכליתי לפיו יבדק מספר האנשים היכולים להתארח במתחם בו זמנית. שם נקבע כי לפי הפרשנות התכליתית לצו, הדרישה להגבלת מספר יחידות דיור נובעת מהצורך להגביל את מספר האנשים המשתמשים בעסק, וזאת על מנת לשמור על בריאותם. מספר רב של אנשים המצויים בעסק בו זמנית גם מעלה את הסיכוי לקיום מטרדי רעש. בפסק דין זה נקבע מספר סף של 25 אנשים. בית משפט הורה כי הפעילות במתחם ( בשתי הוילות- בית המשפט ראה את כל המתחם כעסק אחד), תוגבל כך שמספר האורחים לא יעלה על 25. ( זאת במסגרת צו לפי סעיף 17 לחוק).

לעניין הרציונאל העומד מאחרי הרף של 4 יחידות דיור נאמר בפסק דין אוליב כי הסיבה לקביעה זו היא, ככל הנראה, הקושי של מפעילי עסק קטן לעמוד בדרישות הרשויות, לרבות העלויות הכרוכות בכך. למרות שגם המתארחים במתחם קטן חשופים לסכנה לבריאותם, יש צורך לאזן את חובת הרישוי עם האינטרסים של מפעילי עסקים קטנים.

חשוב לציין כי  במידה ומהבנה הפיזי של העסק ברור בכמה יחידות מדובר (מספר חדרי שינה, סלון, מספר חדרי שירותים וכו'(, לא יהיה נדר המבחן של מספר האנשים היכולים ללון בעסק אלא כמבחן עזר בלבד.

סיכום ביניים

בתי המשפט אימצו את גישת הפרשנות התכליתית בבואם לבדוק מהי יחידת דיור- וקבעו מינימום של מספר אנשים היכול להתארח במתחם לינה ונופש הנע בין 20 ל 25 אנשים.

להשלמת התמונה נציין את פסק דין גאוי. שם היה מדובר בעסק של השכרת וילה שלמה בקיסריה לתקופה של כמה ימים בכול פעם, לאירועים ומסיבות. העסק שווק ככזה גם באינטרנט. שם נקבע כי השכרת בית לתקופות קצרות ולאירועים, מהווה שימוש בבית למטרות עסקיות, ולכן מדובר ב”שימוש חורג”  על פי דיני התכנון והבניה, הטעון היתר. באותו מקרה, מנהל רישוי עסקים באזור חוף הכרמל העיד כי העסק של השכרת הוילה אינו טעון רישיון כעסק של יחידות אירוח, וככל הנראה בשל כך, בית המשפט לא דן בשאלה. בית המשפט אסר על גאוי להשכיר את הנכס לתקופות הקצרות מ 6 חודשים.

אין זה מן הנמנע כי, משנקבע כי השכרת וילות לתקופות של כמה ימים לאירועים ונופש, מהווה עסק, במקרים אחרים דומים, יחיל בית המשפט את המבחנים התכליתיים האמורים על עסק של השכרת וילות לאירועים, ויקבע כי היה וניתן להלין בוילה מספר אורחים העולה על 20-25 תחול על העסק חובת הרישיון לפי פריט 7.1ב האמור.

גאוי ומספר בעלי וילות נוספים בקיסריה פנו לבית המשפט על מנת שזה יפסול את הסעיפים בהסכמים עם החברה לפיתוח קיסריה האוסרים על אותה הפעילות. בית המשפט דן בתביעתם בפסק דין גולדרייך וקבע כי השכרת הוילות במתכונת האמורה, הינה השכרה למסיבות, נופשונים ושאר תענוגות תוך פרסומם ככאלה באינטרנט, מהווה עסק.

עסק אחד במספר מתחמים שונים

בפסק דין פאמילי– נקבע כי שתי וילות שניתן לחברן, יהוו עסק אחד. בכול וילה מספר החדרים המושכרים עלה על 4.

בפסק דין אוליב  נדון מקרה בו חברה אחת הפעילה עסק לאירוח בחדרים וכן מתחם ספא ובו ג’קוזי וחדרי סאונה, במספר מגרשים שונים בישוב רמות. באף אחד מהמגרשים לא נוהלו יותר מ 4 יחידות אירוח. בית המשפט אימץ מספר קריטריונים על מנת לבחון אם מדובר בעסק אחד הטעון רישוי או שמדובר בעסקים נפרדים.

 הקריטריונים שנבדקו–  המגרשים סמוכים זה לזה, אורחי היחידות היו רשאים להשתמש במתחם ספא משותף, קיים חדר אוכל משותף ( דהיינו- הפעלה באמצעות מתקנים משותפים), למתחם היה מנהל אחד ומשרד קבלה אחד, השיווק באינטרנט היה תחת מותג אחד. כן נקבע כי פעילות ההפעלה של היחידות הינה ליבת העסק.

בנוסף, נקבע כי חוזי השכירות הנפרדים לכל מגרש אינם מפרידים בין העסקים, אלא מדובר ברכישת אמצעים שבאמצעותם מספק העסק את השירותים לקהל. לפיכך, בית המשפט ראה את העסק כמכלול אחד המנוהל בכול המגרשים הנפרדים והמופרדים, בהם מושכרות יחידות אירוח (גם אם המגרשים אינם צמודים).

הבסיס החוקי לקביעה- סעיף 33 לחוק רישוי עסקים

 סעיף 33 לחוק, קובע כי אם עסק מסוים, (משני), מהווה חלק מעסק אחר, (עיקרי), אזי העסק המשני יהיה טעון רישיון ולא משנה אם העסק העיקרי טעון רישיון או לא. לשם פרשנות הסעיף, הסתמך בית המשפט על המבחנים שאומצו בפסק דין תנובה.

אם נסיק מפסק דין תנובה למקרה שנדון בפסק דין אוליב נראה, שכל יחידה לכשעצמה אינה טעונה רישיון אך ככל שהיחידות מופעלות כעסק אינטגראלי אחד, אזי נדרש רישיון עסק.

ועוד- אין זה רלוונטי שאף אחד מהחלקים, כשהוא עומד בפני עצמו, אינו טעון רישיון. גם אם אף אחד ממרכיבי העסק כשהוא לעצמו אינו טעון רישיון, עדיין המכלול כן יהיה טעון רישיון.

חקיקה

חוק רישוי עסקים, התשכ”ח -1968– סעיף 33
צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע”ג- 2013– פריטים 7.1 ב, 7.4 א
הנחיות משרד הבריאות בנוגע ליחידות אירוח

פסיקה

רע”ס 52336-11-13 משטרת ישראל – מרחב חוף נ. יהודה פרץ (7.1.14) [פורסם בנבו]
רע”פ 4270/03 מדינת ישראל נ. תנובה- מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע”מ 01.12.04)[פורסם בנבו]
בב”נ (קריות) 53048-08-15 דוד אלגרבלי נ. מועצה מקומית כפר ורדים (2.9.15) [פורסם בנבו]
עמא (קריות) 28276-10-15 מועצה מקומית כפר ורדים נ. פאמילי חברה להשקעות בע”מ (14.11.15) [פורסם בנבו]
רעס (קריות) 56766-09-11 מועצה מקומית כפר ורדים נ. משה פרנץ (25.5.14) [פורסם בנבו]
רע”ס 44521-12-14 ועדה מקומית לתכנון גולן נ. אוליב שירותי שיווק וניהול בע”מ (5.10.16) [פורסם בנבו]
תא (חד’) 9707-12-13 יעקובי נ. גאוי (20.7.15) [פורסם בנבו]

לפרשנות סעיף 33 ראה גם-עסק בתוך עסק- סעיף 33 לחוק רישוי עסקים
להגדרת “יחידת אירוח” ראה גם – מהי “יחידת אירוח” – הגדרות שונות
וכן לעניין הדרישה להפעלת יותר מ 4 יחידות בפועל, ראה –השכרת יחידות אירוח – פריט 7.1ב
להיעדר הצורך ברישיון להכנת ארוחות למתארחי הצימר ראה-הכנת ארוחות לאורחי הצימר אינה טעונה רישיון עסק

 


מצאתם טעות? רוצים להגיב, להוסיף? כתבו לנו

2 תגובות בנושא ““יחידות אירוח” וצימרים – פריט 7.1 ב”

  1. בפעם הראשונה תחת קורת גג אחת מקבלים בחתך רוחבי את הפרשנות הרוחבית של בתי המשפט לנושא חדרי ארוח והשונות בינהם,

    חושבני שהיריעה הרחבה שהבאת בפסקי הדין האמורים יעזרו לרבים ממנהלי מחלקות רישוי עסקים שמתחבטים בבעיה הזו.

    אשר גרנר

  2. עיקר הבעיה בוילות הללו הם האירועים והמסיבות המתקיימים שם ללא פיקוח הגורמים וכן אין פיקוח על המזון והשתייה החריפה .
    הבעיה צצה כאשר השכנים סובלים מרעש וסתימת ציר תנועה במכוניות וכו .
    כל זה במסווה של אירועים פרטיים או משפחתים !
    קושי רב לפקח על הנעשה מתעצם באיזורים כפריים עם אחוזות גדולות מאחורי חומות ושערים !!
    אנחנו מפעילים בילוש וחקירה על מנת לבנות תיק לכל תופעה כזו ולפעול אז :
    1. חיוב ארנונה עיסקית .
    2. שימוש חורג .

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *